婚前買房婚后一起還貸離婚后房子應(yīng)該歸誰(shuí)上海

　　上海專業(yè)婚姻房產(chǎn)律師 夫妻一方出資結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)，房屋歸自己所有，并還清個(gè)人貸款或全部房款的房屋，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　婚前已經(jīng)還清全部貸款，但婚后才取得房本的，房屋歸自己所有的，仍認(rèn)定為夫妻一方財(cái)產(chǎn)，另一方無(wú)權(quán)要求分割。

　　婚前先付首付款，然后到銀行貸款，房子歸自己所有，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的司法實(shí)踐中，認(rèn)定該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而夫妻共同還貸所付款項(xiàng)和相應(yīng)的房產(chǎn)增值部分均由雙方平分；而未還貸款則是產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。

　　房產(chǎn)落在對(duì)方名下，通常是出資方?jīng)]有購(gòu)買條件，以對(duì)方名義購(gòu)買，按共有處理。如無(wú)特殊情況，多視為以結(jié)婚為目的的贈(zèng)予，按登記方個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理。

　　房子歸雙方所有，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；離婚時(shí)不計(jì)出資，一律平分。

　　夫妻雙方出資購(gòu)買的房屋歸各自所有，離婚時(shí)，對(duì)該房屋的出資情況不予考慮，雙方均分。

　　如果房子是在一個(gè)人的名下，那么法院基本上會(huì)根據(jù)共同生活期間、結(jié)婚后的共同用途，將其視為共同共有，而不是通常的按份共有。

　　如非同居期間購(gòu)買的房屋，按共同財(cái)產(chǎn)處理，或按借貸或贈(zèng)與處理，不確定，法官綜合判斷購(gòu)買的背景、出資數(shù)額，特別是公平角度，并無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

　　結(jié)婚后買房

　　出資情況房屋產(chǎn)權(quán)證署名的司法實(shí)踐問題。

　　個(gè)人以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買房屋，如果房屋已支付全部房款，房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　如僅付了全部首付款，房屋按個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理；但未付房款部分和房屋增值部分均屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，屬共同共有。

　　房子是屬于雙方的，還是屬于對(duì)方的，是屬于一方的，實(shí)際上是一方給另一方的贈(zèng)予，夫妻共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。

　　兩人以共有財(cái)產(chǎn)購(gòu)買房屋，并登記在雙方名下，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　只有在一方名下仍屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　入戶在未成年子女名下一般被認(rèn)為是未成年子女的財(cái)產(chǎn)，由撫養(yǎng)方暫時(shí)管理。

　　家長(zhǎng)出資購(gòu)買房子

　　父母出資(或付首付款)一方婚后雙方出資購(gòu)買的房屋落在出資方子女名下(或子女名下)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分視為對(duì)雙方的贈(zèng)與，除非父母明確表示贈(zèng)與一方，否則視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。離異后子女一方可給予適當(dāng)多分。

　　夫妻共同出資購(gòu)買房屋登記在一人名下的情況比較普遍，且爭(zhēng)議較大，司法實(shí)踐中多以夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。依照《婚姻法司法解釋(三)》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)可以被認(rèn)定為雙方按各自父母的出資份額按份共有，除非雙方另有約定。

　　房屋歸雙方所有，房屋歸夫妻一方所有。

　　在離婚判決中不涉及財(cái)產(chǎn)分割的情形。

　　特殊的司法實(shí)踐

　　尚未獲得離婚房本：

　　婚前夫妻一方婚前除部分放寬、婚后共同還貸，或一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸，但房屋增值、離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的房屋。

　　無(wú)房前先居住，有房后再另行起訴。

　　法院通常不會(huì)主動(dòng)將第三人追加為第三人，而應(yīng)采取以下措施：

　　(1)經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割問題不予審理，由當(dāng)事人另案起訴；

　　(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，中止訴訟程序，告知當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，然后根據(jù)析產(chǎn)之訴判決結(jié)果，分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

　　有關(guān)解讀

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　　一、夫妻一方婚前購(gòu)買房屋，并付清全部房款，婚后在房產(chǎn)證上“加名”，如何認(rèn)定房產(chǎn)歸屬？

　　婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方的婚前財(cái)產(chǎn)，為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。《婚姻法》司法解釋(一)第十九條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為一方所擁有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。除非雙方當(dāng)事人另有約定。”

　　房屋是婚前一方已付全部房款購(gòu)買的，為一方婚前財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)證只是一種物權(quán)憑證，決定房產(chǎn)歸屬的關(guān)鍵在于房產(chǎn)出資，而不在于房產(chǎn)所有權(quán)的取得時(shí)間。即使結(jié)婚后才取得產(chǎn)權(quán)證，房屋仍屬于一方婚前的財(cái)產(chǎn)。另一方無(wú)權(quán)要求離婚時(shí)分割財(cái)產(chǎn)。

　　民事主體有權(quán)處分自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和財(cái)產(chǎn)利益，當(dāng)事人可以協(xié)議將自己所有的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。更改房產(chǎn)登記，將配偶的名字加在房產(chǎn)證上，是一種常見的贈(zèng)與方式。配偶雙方應(yīng)持有關(guān)證件辦理變更手續(xù)。如雙方未就房屋份額作出特別約定，而僅加一方當(dāng)事人之名，則應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)，各占50%產(chǎn)權(quán)。為避免未來(lái)出現(xiàn)糾紛，法官建議雙方應(yīng)在房產(chǎn)證上注明各自擁有的房產(chǎn)份額。

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　　二、夫妻一方婚后以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，屬于一方還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)？

　　夫婦一方婚前以個(gè)人積蓄購(gòu)買的房屋，只是改變了原財(cái)產(chǎn)價(jià)值存在的形態(tài)，窮流可追溯，購(gòu)買該房屋的出資來(lái)源是該房屋婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。若房產(chǎn)登記在一方名下，應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方無(wú)權(quán)要求離婚分割。如房產(chǎn)證上登記了雙方的名字，應(yīng)視為出資一方給予另一方的贈(zèng)予，認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

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　　三、夫妻一方婚前租住、婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，產(chǎn)權(quán)證明登記在一方名下，該如何認(rèn)定？

　　這類問題主要指房改房等具有福利性質(zhì)的房產(chǎn)。此類房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，通常與當(dāng)事人的職務(wù)、級(jí)別、工作年限等因素有關(guān)。大多數(shù)情況下，一方單位會(huì)將房產(chǎn)證直接登記在另一方名下，這類房產(chǎn)的分割問題極易引起夫妻離婚糾紛。

　　婚前購(gòu)買的公有住房，婚后由一方承租，可能存在以“共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買”和以“個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買”兩種情況，應(yīng)區(qū)別對(duì)待：婚后購(gòu)買的此類住房，如果是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　《婚姻法》最高人民法院司法解釋(二)第十九條規(guī)定：“婚前一方以共有財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋所有權(quán)證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。結(jié)婚后，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的這類房屋，是否應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在法律上沒有明確規(guī)定，在實(shí)踐中也沒有定論，一般對(duì)于這類房屋的歸屬問題極為謹(jǐn)慎。作者認(rèn)為，由一方婚前租住并于婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，其所有權(quán)證書登記在一方名下，可認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

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　　四、夫妻婚后以共同財(cái)產(chǎn)貸款購(gòu)買的房屋，應(yīng)如何認(rèn)定？

　　在婚后沒有財(cái)產(chǎn)約定的情況下，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。不管房產(chǎn)是登記在一方的名下還是登記在雙方的名下，都不要問房子是貸款買的還是全部買的。

　　但是，如果財(cái)產(chǎn)是以一方的名義登記的，那么另一方就有可能面臨風(fēng)險(xiǎn)。按照《婚姻法》司法解釋(三)第十一條的規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購(gòu)買，支付了合理的對(duì)價(jià)，并辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，而另一方要求收回房屋的，人民法院不予支持。權(quán)利受到損害的一方只能在離婚時(shí)要求另一方擅自處置該權(quán)利。

　　法院提醒夫妻雙方在購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)同時(shí)在購(gòu)買合同、發(fā)票等購(gòu)房資料上簽字，并在雙方名下辦理房產(chǎn)證，以免日后出現(xiàn)一方擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情況。

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　　五、夫妻一方婚前以按揭貸款購(gòu)買的房屋，登記在一方名下，婚后夫妻共同還貸，離婚時(shí)該如何分割財(cái)產(chǎn)？

　　上海專業(yè)婚姻房產(chǎn)律師  《婚姻法》司法解釋(三)第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前訂立不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還貸款，不動(dòng)產(chǎn)登記在首付款支付方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。依照前款規(guī)定不能達(dá)成一致意見的，人民法院可以裁定將該不動(dòng)產(chǎn)歸屬于產(chǎn)權(quán)登記的當(dāng)事人，并將尚未歸還的貸款認(rèn)定為當(dāng)事人的個(gè)人債務(wù)。離婚時(shí)，夫妻雙方共同還貸所支付的款項(xiàng)及其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，應(yīng)按照婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記的一方予以補(bǔ)償。”

　　《司法解釋三》向全社會(huì)征求意見時(shí)，公眾是可以參與其中的。