案例：涂偉程與福蔟娥為樓上樓下鄰居。2020年5月26日，樓頂雨水經落水管排至涂偉程臥室觀景陽臺，陽臺地漏堵塞造成積水，水經門窗縫隙漫入臥室，滲漏至樓下福蔟娥的房屋，造成損失。后保利物業工作人員將地漏疏通。2020年7月2日，涂偉程臥室觀景陽臺再次積水。經營口市中級人民法院委托，營口寶迪財務價格評估有限公司評估，損失數額為5240元，花費鑒定費3000元。涂偉程與保利(營口)房地產開發有限公司簽訂的商品房買賣合同載明沒有陽臺。辦理入住時，涂偉程簽收《業主臨時管理規約》。《業主臨時管理規約》載明，業主應經常自行檢查觀景陽臺排水管，并保持其暢通，以免由于觀景陽臺水管堵塞或導致雨水流入室內。涂偉程辦理入住手續后未實際入住。福蔟娥向一審法院提出訴訟請求：請求依法判令被告立即給付漏水賠償款16130元和租房款3000元及利息。
一審法院認為，侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償。雖然涂偉程未實際入住，但是其為案涉房屋所有權人，已經辦理入住手續，并簽收《業主臨時管理規約》。《業主臨時管理規約》明確載明業主應當經常自行檢查觀景陽臺排水管，并保持其暢通。
本案中，因涂偉程房屋臥室觀景陽臺地漏堵塞，造成陽臺積水導致漏水。涂偉程未盡到經常自行檢查陽臺排水管的義務，應當對漏水造成的損失承擔賠償責任。涂偉程辯稱購房合同上載明沒有陽臺，檢查排水管不屬于其義務。雖然購房合同中載明沒有陽臺，但該合同不能證明涂偉程可以免除案涉陽臺排水管的檢查義務。案涉陽臺為涂偉程房屋臥室觀景陽臺，空間上相對具有私密性，且只能經由涂偉程房屋進入使用，不能因購房合同未約定及落水管安裝在其陽臺上而認定該陽臺具有公共區域的屬性。青浦白鶴律師因陽臺空間的特殊性，《業主臨時管理規約》主要強調業主對陽臺排水管的檢查義務，即便業主認為應當由保利物業疏通和維修，亦應盡到積極檢查義務后方能及時通知物業公司疏通、維修。
另外，案涉陽臺及排水管在涂偉程購買房屋時已經客觀存在，涂偉程是在認可房屋構造的情況下購買的房屋，且涂偉程簽收《業主臨時管理規約》時并未提出異議。涂偉程辯稱案涉陽臺為公共區域，不應由其檢查排水管，有悖客觀事實和正常認知。因涉及毗連房產權益，涂偉程不能以未實際入住、鑰匙交由保利物業、放棄權利的方式免除對房屋的積極看護義務，損害毗連房產的權益。涂偉程的抗辯理由不符合客觀事實，亦有悖公序良俗，不予支持。
雖然保利物業疏通管道后陽臺再次積水，但情況輕微，福蔟娥本案主張損失主要由第一次積水造成。案涉地漏并未公用管道，福蔟娥要求保利物業承擔賠償責任，沒有事實和法律依據，不予支持。關于損失數額，評估機構出具的報告合法有效，依法予以采信。福蔟娥要求給付利息，于法無據，不予支持。鑒定費用3000元，是福蔟娥主張權利產生的必要費用，應當由涂偉程負擔。關于涂偉程申請追加房屋開發商及設計方為第三人，因與本案無關，不予追加。如涂偉程認為積水原因在于保利物業、開發商及設計方，應當另行解決。
青浦白鶴律師綜上所述，依法判決：一、被告涂偉程于本判決生效之日起十日內賠償原告福蔟娥損失5240元；二、被告涂偉程于本判決生效之日起十日內給付原告福蔟娥鑒定費3000元；三、駁回原告福蔟娥的其他訴訟請求。涂偉程上訴請求：一，撤銷原判第一、二項，發回重審或改判上訴人無責；二，一、二審訴訟費由被上訴人遼寧保利物業管理有限公司營口分公司承擔。三、追加開發商、該房屋設計人(中國中建設計集團有限公司)為第三人參加訴訟。主要事實和理由：
一、所謂的“觀景陽臺”，它承擔的是樓頂面雨水的轉排功能，按它承擔的功能屬性是公共設施的屬性，青浦白鶴律師按物權理論及物業管理條例，它的管理者是物業公司。具有公共屬性的公共設施，它的維修暢通責任怎么能強加于我呢？
二、上訴人與開發商簽訂的“房屋買賣合同”中記載上訴人房屋是“有0陽臺”。而《業主臨時管理規約》是“商品房買賣合同”中第九章第二十一條“前期物業管理”第(五)款規定的，具體內容屬“商品房買賣合同”的附件且具有因果關系。原審選擇性的否定了“商品房買賣合同”中“有0個陽臺”條款，強加給我了《業主臨時管理規約》中“應經常自行檢查觀景陽臺排水管，并保持其暢通”的義務。原審對“商品房買賣合同”中的內容采取了不同對待標準。
三、如《業主臨時管理規約》中“應經常自行檢查觀景陽臺排水管，并保持其暢通”的條款對于“商品房買賣合同”中“有0個陽臺”條款有效的話，上訴人認為違反了《物業管理條例》第二十二條“建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益”的規定，侵害了上訴人“有0個陽臺”的合法權益。
四、原審認定“另外，案涉陽臺及排水管在涂偉程購買房屋時已經客觀存在，涂偉程是在認可房屋構造的情況下購買的房屋，且涂偉程簽收《業主臨時管理規約》時并未提出異議”。上訴人認為該“規約”是開發商或物業方強勢統一定制的，其部分條款對購買不同戶型的業主無法也不能全部適用，雖然業主已簽字，但是無效的規約。既然承認“陽臺”的管子是排水管，上訴人的“商品房買賣合同”又明確載明“有0個陽臺”，憑什么對不屬于上訴人的東西提出異議？排水管作為公共設施，就理所應當由物業公司進行檢查并保持其暢通。另外，這個房子是步梯樓，《業主臨時管理規約》中“物業的使用、維護和管理”部分第四條第4、5、6款規定了電梯的使用，是否可以此要求物業方給上訴人提供電梯并向其索賠呢？原審就不應支持這種違反公平的規約。
五、如原審認定這個所謂的“陽臺”屬于上訴人，就是樓頂排水設計存在嚴重的缺欠侵害了上訴人權益。因為有一根樓頂排水主管道直接向“陽臺”排水，作為公共設施樓頂排水主管道憑什么向上訴人的“陽臺”直接排水？那么，導致了積水、漏水造成財產損失的后果理應由開發商及設計方承擔賠償責任。也就是說，開發商及設計方與本案處理有法律上的利益關系。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條第二款的規定申請將為開發商及設計方追加第三人參加本案的訴訟。
六、關于鑒定費及案件受理的承擔退一步講，假設本案漏水上訴人有過錯，原判只讓上訴人承擔案件受理費278.25元中的50元。但鑒定費3000元卻讓上訴人全部承擔有悖公平，被上訴人訴訟請求是19130元及利息，那么，實際的損失為5240元，多出實際損失近14000元將近三分之二。如被上訴人福蔟娥訴請不符合實際損失19萬、190萬，所發生鑒定費也得由侵權方承擔唄？因鑒定的費用是按標的計算收費的，原審的判決是不公平的。
七、判決中二審法院認定事實有對有錯：(一)“涂偉程與福蔟娥為樓上樓下鄰居”，這是對的。(二)“2020年5月26日，樓頂雨水經排水管排至觀景陽臺，觀景陽臺地漏堵塞造成積水”是錯的，卷宗沒有任何證據證明地漏堵塞。(三)根據原審的認定，“后經保利物業工作人員將地漏疏通。2020年7月2日，臥室觀景陽臺再次積水”(判決書第2頁下數11行“雖然保利物業疏通管道后陽臺再次積水，但情況輕微”(判決書第頁下數10、11行)，足以證明其錯誤。這個所謂的“輕微”，只是雨下的時間短積水未超過門檻溢進室內。既然地漏已經由物業疏通，如果不是地漏過于狹窄無法承擔過載排水量，怎么還能再次產生積水呢？原審怎么能作出自相矛盾的認定？望二審對這一矛盾的認定給予足夠重視。
八、原判認定的“涂偉程房屋臥室觀景陽臺地漏堵塞，造成陽臺積水導致漏水”沒有事實依據(一)積水原因是因為所謂“觀景陽臺”，承擔著樓頂雨水的排泄功能，排水管直徑為100mm，而地漏的直徑為25mm，再加之露天的雨水，積水量大大超過地漏管徑的排水量，這才是造成積水流入上訴人的室內，再漏到被上訴人福蔟娥屋內的原因。(二)如果不是排水地漏、管道設計或是施工的不合理，怎么能會物業把管道疏通后還出現積水的事實呢？(三)“因涂偉程房屋臥室觀景陽臺地漏堵塞，造成陽臺積水導致漏水。涂偉程未盡到經常自行檢查陽臺排水管的義務，應當對漏水造成的損失承擔賠償責任”(判決書第3頁上數第2行)對于這一認定卷中沒有任何證據證明是地漏堵塞，上訴人認為是連接地漏的另外一根樓頂主排水管道堵塞反流到所謂“觀景陽臺”上。
青浦白鶴律師綜上：本案的焦點是“房屋買賣合同”中載明“有0個陽臺”《與業主臨時管理規約》中“應經常自行檢查觀景陽臺排水管，并保持其暢通”的概念及相互關系；所謂“觀景陽臺”積水的原因及上訴人作為業主有無檢查及保持地漏暢通的義務。上訴人認為：“有0個陽臺”就意味著所謂“觀景陽臺”與上訴人沒有關系；積水也不是地漏堵塞的原因，而是承擔轉排水的地漏管徑過于窄小造成的。上訴人作為業主均沒有承擔公共設施日常檢查及保持暢通的義務，被上訴人福蔟娥因漏水而造成的損失與上訴人無法律上的因果關系，不是上訴人的過錯造成的，被上訴人福蔟娥的財產損不應由上訴人承擔賠償責任。
被上訴人福蔟娥辯稱：關于上訴人所說的0陽臺問題，答辯人無法判定是涂偉程的責任還是物業的責任。青浦白鶴律師這次造成答辯人房屋損失的主要原因是陽臺積水進入我家，是由上訴人室內進入我家室內，所以應屬于個人財產。二是鑒定費的問題，通過了解，鑒定費是按照個數和需要鑒定的處數有關，與答辯人當初申請時自己預估的費用無關。鑒定費是答辯人主張權利產生的必要費用，應當由侵權方承擔。
被上訴人遼寧保利物業管理有限公司營口分公司辯稱，答辯人認為一審法庭的事實清楚，證據確鑿。對于一審判決無異議，請求法院二審維持原判。二審中，雙方當事人均未提交新證據，二審查明的事實與一審認定的事實基本一致。二審法院認為，本案爭議的焦點問題是案涉陽臺漏水導致被上訴人福蔟娥房屋客廳和臥室棚頂漏水，造成其財產損失，上訴人涂偉程是否應對該損失承擔賠償責任。
上訴人主張其未實際入住，而案涉陽臺為公共區域，不應由其檢查排水管，因上訴人為案涉房屋所有權人，且已經辦理入住手續，并簽收《業主臨時管理規約》。案涉陽臺系上訴人所有房屋臥室外的觀景陽臺，只能經由其房屋進入使用，該陽臺在空間上具有私密性。他人無法進入上訴人房屋，據此，無論該陽臺是否屬于公共區域，因該陽臺具有私密性，上訴人應對該陽臺負有積極檢查義務并及時通知物業公司疏通、維修。上訴人與被上訴人遼寧保利物業管理有限公司營口分公司簽訂的《業主臨時管理規約》明確載明業主應當經常自行檢查觀景陽臺排水管，并保持其暢通。
上訴人應當按照《業主臨時管理規約》的規定履行其義務。青浦白鶴律師故案涉陽臺系因上訴人未盡到積極檢查的義務而導致漏水，造成被上訴人福蔟娥房屋的財產損失，上訴人應當對此損失承擔賠償責任。綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。上海房產糾紛律師
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