上海律師咨詢 民法典中關(guān)于房產(chǎn)方面的新規(guī)定

2020年5月28日，第十三屆全國人民代表大會第三次會議審議通過《民法典》，并于2021年1月1日起施行。《民法典》的公布和實施是我國法制進程中的大事，在我國法律體系中具有重要的地位，是我國依法治國方略的重要體現(xiàn)。《民法典》的內(nèi)容關(guān)系到公民、法人和其他組織在社會生活中方方面面，被稱為“社會生活的百科全書”。  
《民法典》整合了以前的民事法律規(guī)定，同時也規(guī)定了很多我國以前法律體系中沒有的新制度新規(guī)定。  
一、《民法典》中建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期尤其是費用方面的規(guī)定，比物權(quán)法規(guī)定的更明確。  
民法典將房產(chǎn)所在的建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題分為了住宅房產(chǎn)和非住宅房產(chǎn)。《民法典》第359條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。  
續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。  
與物權(quán)法比較，增加了住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費用的減免將有法律依據(jù)，費用減免成為了可能，只待法律行政法規(guī)進一步明確和規(guī)定。減少了續(xù)期費用的擔心，可以放心買房。  

二、《民法典》規(guī)定了居住權(quán)制度。  
居住權(quán)制度是以前民事法律制度中沒有的，目的是為保障居住人的合法權(quán)益和進一步發(fā)揮房產(chǎn)居住功能，充分發(fā)揮房產(chǎn)的效用。《民法典》第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。  
設(shè)立居住權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立居住權(quán)合同；居住權(quán)合同條款一般包括當事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限、解決爭議的方法等。  
設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。  
居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當及時辦理注銷登記。也可以以遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)。  
居住權(quán)無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外。以無償不付費為原則，約定有償為例外，也就是說有償無償均可。  

三、《民法典》改變了轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押房產(chǎn)必須抵押權(quán)人同意的規(guī)定。  
根據(jù)現(xiàn)正在施行的《物權(quán)法》第191條的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。根據(jù)《民法典》第406條的規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但當事人另有約定的，按照約定。  
《民法典》將轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的房產(chǎn)一律需要抵押權(quán)人同意，改成了可以轉(zhuǎn)讓，也可以約定不可轉(zhuǎn)讓。以不需要抵押權(quán)人同意為常態(tài)，但遵從需要抵押權(quán)同意的約定為優(yōu)先。  
之所以這樣規(guī)定，一是充分尊重當事人的約定，二是通過不需要抵押權(quán)人同意來更充分發(fā)揮抵押財產(chǎn)的功用，促進流轉(zhuǎn)。  

四、《民法典》新規(guī)定的一種合同--中介合同  
《民法典》第九百六十五條委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當向中介人支付報酬。  
中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。  
中介人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當承擔賠償責任。  
中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)《民法典》第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。  
因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。  
《民法典》第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當向中介人支付報酬。  
中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。  

來源：民法典普法