上海律師咨詢 民法典中關(guān)于房產(chǎn)方面的新規(guī)定

2020年5月28日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議審議通過(guò)《民法典》，并于2021年1月1日起施行。《民法典》的公布和實(shí)施是我國(guó)法制進(jìn)程中的大事，在我國(guó)法律體系中具有重要的地位，是我國(guó)依法治國(guó)方略的重要體現(xiàn)。《民法典》的內(nèi)容關(guān)系到公民、法人和其他組織在社會(huì)生活中方方面面，被稱為“社會(huì)生活的百科全書”。  
《民法典》整合了以前的民事法律規(guī)定，同時(shí)也規(guī)定了很多我國(guó)以前法律體系中沒(méi)有的新制度新規(guī)定。  
一、《民法典》中建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期尤其是費(fèi)用方面的規(guī)定，比物權(quán)法規(guī)定的更明確。  
民法典將房產(chǎn)所在的建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題分為了住宅房產(chǎn)和非住宅房產(chǎn)。《民法典》第359條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。  
續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。  
與物權(quán)法比較，增加了住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用的減免將有法律依據(jù)，費(fèi)用減免成為了可能，只待法律行政法規(guī)進(jìn)一步明確和規(guī)定。減少了續(xù)期費(fèi)用的擔(dān)心，可以放心買房。  

二、《民法典》規(guī)定了居住權(quán)制度。  
居住權(quán)制度是以前民事法律制度中沒(méi)有的，目的是為保障居住人的合法權(quán)益和進(jìn)一步發(fā)揮房產(chǎn)居住功能，充分發(fā)揮房產(chǎn)的效用。《民法典》第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。  
設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同；居住權(quán)合同條款一般包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限、解決爭(zhēng)議的方法等。  
設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。  
居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。也可以以遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)。  
居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。以無(wú)償不付費(fèi)為原則，約定有償為例外，也就是說(shuō)有償無(wú)償均可。  

三、《民法典》改變了轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押房產(chǎn)必須抵押權(quán)人同意的規(guī)定。  
根據(jù)現(xiàn)正在施行的《物權(quán)法》第191條的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《民法典》第406條的規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但當(dāng)事人另有約定的，按照約定。  
《民法典》將轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的房產(chǎn)一律需要抵押權(quán)人同意，改成了可以轉(zhuǎn)讓，也可以約定不可轉(zhuǎn)讓。以不需要抵押權(quán)人同意為常態(tài)，但遵從需要抵押權(quán)同意的約定為優(yōu)先。  
之所以這樣規(guī)定，一是充分尊重當(dāng)事人的約定，二是通過(guò)不需要抵押權(quán)人同意來(lái)更充分發(fā)揮抵押財(cái)產(chǎn)的功用，促進(jìn)流轉(zhuǎn)。  

四、《民法典》新規(guī)定的一種合同--中介合同  
《民法典》第九百六十五條委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。  
中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。  
中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。  
中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)中介人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)《民法典》第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。  
因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報(bào)酬。中介人促成合同成立的，中介活動(dòng)的費(fèi)用，由中介人負(fù)擔(dān)。  
《民法典》第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。  
中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。  

來(lái)源：民法典普法