房屋實際出資人能對抗法院強制執(zhí)行?借名買房案例

　　“借名買房”是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。針對國家及地方政府部門出臺的限購限貸政策，“借名買房”似乎成為了一種規(guī)避政策、“曲線購房”的有效方法，“借名買房”的行為在現(xiàn)實生活中也越來越普遍。殊不知，“借名買房”有很多法律風(fēng)險，常見的風(fēng)險之一就是，當?shù)怯涃彿咳藢ν庳撚袀鶆?wù)時，登記購房人名下的房屋可能被債權(quán)人申請查封并拍賣。房屋實際出資人能對抗法院強制執(zhí)行?下面借名買房的案件

　　案例：郭開明與楊慧敏系夫妻關(guān)系，郭愛茹系二人之女。李程與劉素蘭系夫妻關(guān)系。郭愛茹與張毅原系夫妻關(guān)系，二人于2020年1月協(xié)議離婚。李程與張毅系朋友關(guān)系。
 

　　法院于2018年1月15日作出(2017)津0102民初3681號民事判決書,判決：

　　一、確認原告李程與被告張毅之間的關(guān)于天津市河?xùn)|區(qū)怡祥園3-2-603-604號房屋的買賣合同無效；

　　二、本判決生效之日起十日內(nèi)，被告張毅返還原告李程、劉素蘭購房款1250000元；

　　三、本判決生效之日起十日內(nèi)，被告張毅賠償原告李程、劉素蘭損失1500000元；

　　四、被告郭愛茹對本判決第二、三項承擔(dān)連帶責(zé)任；五、駁回原告李程、劉素蘭的其他訴訟請求。

　　判決生效后，被告張毅、郭愛茹未履行民事判決書確定的給付義務(wù)，李程、劉素蘭于2018年6月12日向法院申請執(zhí)行，法院于2019年7月2日作出執(zhí)行裁定書裁定“凍結(jié)、劃撥張毅、郭愛茹銀行存款2820300元或查封其等值財產(chǎn)”。法院又于2019年12月30日對郭愛茹、郭開明名下河?xùn)|區(qū)昕旺南苑1-1-703房屋實施了查封。

　　在執(zhí)行過程中，楊慧敏、郭開明提出書面異議，申請解除法院對河?xùn)|區(qū)昕旺南苑1-1-703房屋的查封。2020年12月2日法院作出的(2020)津0102執(zhí)異259號執(zhí)行裁定書，裁定駁回楊慧敏、郭開明的異議申請。

　　另查，2010年1月15日，郭愛茹、郭開明與案外人天津陽光鑫地投資有限公司簽訂《天津市商品房買賣合同》，購買本市河?xùn)|區(qū)房屋，價款為595677元，首付款445677元，余款為郭愛茹貸款。房屋所有權(quán)證顯示，房屋為郭愛茹、郭開明共有，各占50%份額。
 

　　楊慧敏、郭開明向法院提出訴訟請求：

　　1.請求貴院不執(zhí)行郭愛茹名下位于天津市河?xùn)|區(qū)的房屋并解除針對該房屋的查封；

　　2.涉訴房屋確認郭開明和楊慧敏所有；

　　3.訴訟費由被告承擔(dān)。

　　事實和理由：關(guān)于貴院受理并執(zhí)行的李程、劉素蘭申請郭愛茹、張毅房屋買賣合同糾紛執(zhí)行一案，貴院將郭開明及郭愛茹名下位于天津市河?xùn)|區(qū)房屋予以查封。郭愛茹并非涉案房屋的實際所有權(quán)人，該房屋僅是登記在其名下，原告作為涉案房屋的實際出資人和實際所有權(quán)人，對該房屋享有實際的完整所有權(quán)，原告認為法院查封并執(zhí)行郭愛茹名下天津市河?xùn)|區(qū)的房屋有誤。綜上，原告作為案外人對貴院查封執(zhí)行的郭愛茹名下房產(chǎn)的實際所有權(quán)人，為此提起訴訟，望判如所請。
 

　　李程、劉素蘭均辯稱，請求法院駁回原告全部訴請。

　　1、查封等執(zhí)行措施無誤，原告所述的沒有事實和法律依據(jù)；

　　2、原告應(yīng)先對被查封的郭愛茹房屋確權(quán)，界定本案由項下的主體資格；

　　3、不動產(chǎn)以登記為準，郭愛茹為昕旺南苑持證人，與郭開明之間有明確的財產(chǎn)分配登記，已經(jīng)滿足執(zhí)行的條件；

　　4、二原告及被告郭愛茹之間為父母子女關(guān)系，三人之間無論是共同出資買房還是出資購買均符合日常的常理。

　　本案提起訴訟，目的是配合被告郭愛茹拖延執(zhí)行逃避債務(wù)不排除虛假訴訟的可能，且二原告與郭愛茹之間財產(chǎn)約定不能對抗第三人。

　　郭愛茹辯稱，房子不是我出資購買的，沒有參與房屋的買賣還款，都是原告自己買的，原告有收入，賣了老房子的錢付新買房屋的首付，也由二原告還貸。涉訴房屋是二原告唯一住房，沒有其他住房。二原告想還貸后辦理產(chǎn)權(quán)證，才發(fā)現(xiàn)被查封。表示同意二原告的訴訟請求。

　　法院審理后認為，郭愛茹系生效法律文書確定的被執(zhí)行人，其對于涉案房屋享有50%份額，法院執(zhí)行實施部門依據(jù)其對房屋享有的共同共有權(quán)以及應(yīng)當履行的債務(wù)，對涉案房屋采取查封措施，該強制執(zhí)行措施于法有據(jù)，且該查封行為并不影響或侵害郭開明對涉案房屋享有共同共有權(quán)的狀態(tài)，故該查封措施并無不當。

　　關(guān)于二原告提出，二人系借用郭愛茹貸款資格購房，實際為自己交納首付款并還貸，故辦理產(chǎn)權(quán)證時登記為郭愛茹與郭開明共有，由郭愛茹占有50%份額，其所述情形屬于借名買房。法律明確規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。法律還規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。因此，房屋所有權(quán)仍歸屬于出名人。同時，借名人與出名人之間通常存在借名買房的約定，除房屋登記在出名人名下外，由借名人實際占有、使用、收益或者處分，但該約定僅為內(nèi)部約定，并不具有對抗善意第三人的效力，更不能起到阻卻執(zhí)行的作用；借名買房的行為通常是為了規(guī)避國家法律法規(guī)或者相關(guān)政策規(guī)定，借名人對該行為可能帶來的風(fēng)險應(yīng)為明知。故根據(jù)風(fēng)險自擔(dān)及比例原則，法院對二原告以借名人身份要求排除執(zhí)行的訴訟請求不予支持。

　　關(guān)于二原告主張涉案房屋的首付款系其出售原住房后用賣房款支付，并由郭開明通過郭愛茹銀行賬戶按月歸還貸款，并以此為由要求確認郭愛茹所占50%房屋份額歸二原告所有，其所提證據(jù)不能證實其主張，故對二原告此項訴訟請求，法院亦不予支持。

　　綜上所述，判決如下：駁回楊慧敏、郭開明的訴訟請求。上海市離婚房產(chǎn)糾紛律師