上海房產(chǎn)律師解讀：買(mǎi)房送面積，真的靠譜嗎？警惕這些法律風(fēng)險(xiǎn)！

　　在購(gòu)房過(guò)程中，許多購(gòu)房者被開(kāi)發(fā)商的“買(mǎi)房送面積”活動(dòng)所吸引。然而，這種看似誘人的優(yōu)惠背后隱藏著許多法律風(fēng)險(xiǎn)。作為上海房產(chǎn)律師，我將從多個(gè)角度詳細(xì)分析這些風(fēng)險(xiǎn)并給出防范建議。

　　### 一、贈(zèng)送面積的來(lái)源及合法性

　　首先，我們需要明確贈(zèng)送面積的來(lái)源及其合法性。一般來(lái)說(shuō)，贈(zèng)送面積分為以下幾種情況：

　　1. **合法贈(zèng)送**：開(kāi)發(fā)商將實(shí)際建筑面積大于產(chǎn)權(quán)證登記面積的部分作為贈(zèng)送面積。這類(lèi)贈(zèng)送是合法的，但前提是開(kāi)發(fā)商必須補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，否則無(wú)法寫(xiě)入房產(chǎn)證。

　　2. **非法贈(zèng)送**：開(kāi)發(fā)商擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)違規(guī)搭建等方式增加的面積。這類(lèi)贈(zèng)送面積屬于違章建筑，存在被強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)，且無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　3. **公攤面積贈(zèng)送**：開(kāi)發(fā)商將本應(yīng)屬于全體業(yè)主共有的面積（如頂層露臺(tái)、地下室等）贈(zèng)送給特定住戶(hù)。這種行為損害了其他業(yè)主的利益，屬于無(wú)效行為。

　　### 二、買(mǎi)房送面積的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　#### 1. 產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

　　- **無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證**：非法贈(zèng)送的面積無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，這意味著購(gòu)房者在實(shí)際使用中可能面臨諸多不便，如無(wú)法抵押、轉(zhuǎn)讓或繼承。

　　- **拆遷補(bǔ)償問(wèn)題**：當(dāng)房屋涉及拆遷時(shí)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的贈(zèng)送面積無(wú)法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償款，購(gòu)房者將遭受經(jīng)濟(jì)損失。

　　#### 2. 合同風(fēng)險(xiǎn)

　　- **合同未約定**：如果購(gòu)房合同中未明確約定贈(zèng)送面積的具體位置、面積和用途，購(gòu)房者很難證明開(kāi)發(fā)商的承諾，導(dǎo)致維權(quán)困難。

　　- **虛假宣傳**：開(kāi)發(fā)商有時(shí)會(huì)通過(guò)夸大宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者，如承諾大面積贈(zèng)送但實(shí)際上難以?xún)冬F(xiàn)。這種情況下，購(gòu)房者需要保留相關(guān)證據(jù)以便維權(quán)。

　　#### 3. 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

　　- **設(shè)計(jì)缺陷**：贈(zèng)送面積往往存在設(shè)計(jì)上的缺陷，如采光不足、通風(fēng)不良等，影響居住體驗(yàn)。

　　- **違建風(fēng)險(xiǎn)**：非法贈(zèng)送的面積一旦被認(rèn)定為違章建筑，將面臨被強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)，給購(gòu)房者帶來(lái)巨大損失。

　　### 三、如何防范買(mǎi)房送面積的法律風(fēng)險(xiǎn)？

　　#### 1. 仔細(xì)審查購(gòu)房合同

　　- **明確約定**：要求開(kāi)發(fā)商將贈(zèng)送面積的具體位置、面積和用途明確寫(xiě)入購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議中，確保有據(jù)可依。

　　- **核實(shí)產(chǎn)權(quán)**：確認(rèn)贈(zèng)送面積是否可以辦理產(chǎn)權(quán)證，避免購(gòu)買(mǎi)無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)的違章建筑。

　　#### 2. 了解相關(guān)法律法規(guī)

　　- **咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士**：在購(gòu)房前咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師或房地產(chǎn)專(zhuān)家，了解相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，避免陷入法律陷阱。

　　- **保留證據(jù)**：保存好開(kāi)發(fā)商的宣傳資料、購(gòu)房合同、溝通記錄等相關(guān)證據(jù)，以備不時(shí)之需。

　　#### 3. 謹(jǐn)慎選擇樓盤(pán)

　　- **選擇正規(guī)開(kāi)發(fā)商**：優(yōu)先選擇信譽(yù)良好、資質(zhì)齊全的正規(guī)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

　　- **實(shí)地考察**：對(duì)意向樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)地考察，了解周邊環(huán)境、配套設(shè)施以及贈(zèng)送面積的實(shí)際情況。

　　### 四、結(jié)語(yǔ)

　　“買(mǎi)房送面積”聽(tīng)起來(lái)很美好，但實(shí)際上卻暗藏玄機(jī)。作為購(gòu)房者，我們必須保持清醒頭腦，認(rèn)真審查購(gòu)房合同中的每一項(xiàng)條款，了解相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，避免被開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳所迷惑。只有這樣，我們才能在購(gòu)房過(guò)程中保護(hù)好自己的合法權(quán)益不受侵害。希望本文能為廣大購(gòu)房者提供有益的參考和幫助。