上海房產(chǎn)律師解讀：買房送面積，真的靠譜嗎？警惕這些法律風(fēng)險(xiǎn)！

　　在購房過程中，許多購房者被開發(fā)商的“買房送面積”活動(dòng)所吸引。然而，這種看似誘人的優(yōu)惠背后隱藏著許多法律風(fēng)險(xiǎn)。作為上海房產(chǎn)律師，我將從多個(gè)角度詳細(xì)分析這些風(fēng)險(xiǎn)并給出防范建議。

　　### 一、贈(zèng)送面積的來源及合法性

　　首先，我們需要明確贈(zèng)送面積的來源及其合法性。一般來說，贈(zèng)送面積分為以下幾種情況：

　　1. **合法贈(zèng)送**：開發(fā)商將實(shí)際建筑面積大于產(chǎn)權(quán)證登記面積的部分作為贈(zèng)送面積。這類贈(zèng)送是合法的，但前提是開發(fā)商必須補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，否則無法寫入房產(chǎn)證。

　　2. **非法贈(zèng)送**：開發(fā)商擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過違規(guī)搭建等方式增加的面積。這類贈(zèng)送面積屬于違章建筑，存在被強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)，且無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　3. **公攤面積贈(zèng)送**：開發(fā)商將本應(yīng)屬于全體業(yè)主共有的面積（如頂層露臺(tái)、地下室等）贈(zèng)送給特定住戶。這種行為損害了其他業(yè)主的利益，屬于無效行為。

　　### 二、買房送面積的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　#### 1. 產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

　　- **無法辦理產(chǎn)權(quán)證**：非法贈(zèng)送的面積無法辦理產(chǎn)權(quán)證，這意味著購房者在實(shí)際使用中可能面臨諸多不便，如無法抵押、轉(zhuǎn)讓或繼承。

　　- **拆遷補(bǔ)償問題**：當(dāng)房屋涉及拆遷時(shí)，沒有產(chǎn)權(quán)的贈(zèng)送面積無法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償款，購房者將遭受經(jīng)濟(jì)損失。

　　#### 2. 合同風(fēng)險(xiǎn)

　　- **合同未約定**：如果購房合同中未明確約定贈(zèng)送面積的具體位置、面積和用途，購房者很難證明開發(fā)商的承諾，導(dǎo)致維權(quán)困難。

　　- **虛假宣傳**：開發(fā)商有時(shí)會(huì)通過夸大宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者，如承諾大面積贈(zèng)送但實(shí)際上難以兌現(xiàn)。這種情況下，購房者需要保留相關(guān)證據(jù)以便維權(quán)。

　　#### 3. 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

　　- **設(shè)計(jì)缺陷**：贈(zèng)送面積往往存在設(shè)計(jì)上的缺陷，如采光不足、通風(fēng)不良等，影響居住體驗(yàn)。

　　- **違建風(fēng)險(xiǎn)**：非法贈(zèng)送的面積一旦被認(rèn)定為違章建筑，將面臨被強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)，給購房者帶來巨大損失。

　　### 三、如何防范買房送面積的法律風(fēng)險(xiǎn)？

　　#### 1. 仔細(xì)審查購房合同

　　- **明確約定**：要求開發(fā)商將贈(zèng)送面積的具體位置、面積和用途明確寫入購房合同或補(bǔ)充協(xié)議中，確保有據(jù)可依。

　　- **核實(shí)產(chǎn)權(quán)**：確認(rèn)贈(zèng)送面積是否可以辦理產(chǎn)權(quán)證，避免購買無法獲得產(chǎn)權(quán)的違章建筑。

　　#### 2. 了解相關(guān)法律法規(guī)

　　- **咨詢專業(yè)人士**：在購房前咨詢專業(yè)律師或房地產(chǎn)專家，了解相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，避免陷入法律陷阱。

　　- **保留證據(jù)**：保存好開發(fā)商的宣傳資料、購房合同、溝通記錄等相關(guān)證據(jù)，以備不時(shí)之需。

　　#### 3. 謹(jǐn)慎選擇樓盤

　　- **選擇正規(guī)開發(fā)商**：優(yōu)先選擇信譽(yù)良好、資質(zhì)齊全的正規(guī)開發(fā)商開發(fā)的樓盤，降低購房風(fēng)險(xiǎn)。

　　- **實(shí)地考察**：對(duì)意向樓盤進(jìn)行實(shí)地考察，了解周邊環(huán)境、配套設(shè)施以及贈(zèng)送面積的實(shí)際情況。

　　### 四、結(jié)語

　　“買房送面積”聽起來很美好，但實(shí)際上卻暗藏玄機(jī)。作為購房者，我們必須保持清醒頭腦，認(rèn)真審查購房合同中的每一項(xiàng)條款，了解相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，避免被開發(fā)商的虛假宣傳所迷惑。只有這樣，我們才能在購房過程中保護(hù)好自己的合法權(quán)益不受侵害。希望本文能為廣大購房者提供有益的參考和幫助。