上海房產(chǎn)糾紛律師解讀：預售房產(chǎn)交付時與樣板間存在顯著差異導致的糾紛

　　作為一名上海房產(chǎn)糾紛律師，我經(jīng)常遇到預售房產(chǎn)交付時與樣板間存在顯著差異導致的糾紛。這類糾紛不僅涉及復雜的法律條款，還關(guān)系到交易雙方的切身利益。本文將從法律角度對預售房產(chǎn)交付時與樣板間存在顯著差異導致的糾紛進行深入剖析，并探討其背后的法律問題和社會影響。

　　一、預售房產(chǎn)交付時與樣板間存在顯著差異的背景

在現(xiàn)代社會，購房者往往通過開發(fā)商提供的樣板房來了解所購商品房的信息。樣板房的設置，旨在讓購房者直觀地感受房屋的結(jié)構(gòu)、布局和裝修效果，從而作出購房決定。然而，由于種種原因，預售房產(chǎn)交付時與樣板間存在顯著差異的情況時有發(fā)生，這不僅影響了購房者的居住體驗，還可能引發(fā)一系列法律糾紛。

　　二、法律框架與責任劃分

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，如果設置了樣板房，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致。如果未作說明，實際交付的商品房應當與樣板房一致。這一規(guī)定為購房者提供了法律保障，明確了開發(fā)商在樣板房設置和使用方面的法律責任。

　　在預售房產(chǎn)交付時與樣板間存在顯著差異的情況下，責任劃分主要取決于以下幾個方面：

　　合同約定：如果購房合同中明確規(guī)定了樣板房與實際交付房屋的一致性，而實際交付的房屋與樣板房存在顯著差異，開發(fā)商應承擔違約責任。

　　舉證責任：購房者在主張權(quán)利時，需要承擔舉證責任，證明實際交付的房屋與樣板房存在顯著差異，并且這種差異對購房者的居住體驗產(chǎn)生了負面影響。

　　開發(fā)商的說明義務：如果開發(fā)商在銷售過程中未對樣板房與實際交付房屋的一致性作出明確說明，即使合同中沒有明確規(guī)定，開發(fā)商也應承擔相應的責任。

　　三、案例分析

案例一：臧女士的案件

臧女士在當?shù)亻_發(fā)商處購買了一套精裝房，根據(jù)開發(fā)商提供的樣板房實地看了樣，雙方簽了合同。然而，收房時臧女士發(fā)現(xiàn)開發(fā)商交付的房屋和售房時的承諾差距甚大，且房屋存在嚴重的裝修質(zhì)量問題。臧女士找到開發(fā)商，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商早已把樣板房拆除，而且說雙方對房屋裝修標準沒有約定，交付的房屋沒有問題。

　　在這個案例中，雖然開發(fā)商已把樣板房拆除，但是臧女士可以提供參觀樣板間時拍攝的視頻照片、銷售宣傳圖、與銷售人員的聊天記錄等證據(jù)，證明開發(fā)商在售房廣告中以精裝修房屋為賣點，而臧女士當時有足夠理由相信交付的房屋具有與樣板間一致的精裝修效果。這對房屋價格有重大影響，與自己是否購買這套房屋具有直接因果關(guān)系。現(xiàn)在開發(fā)商沒有提供承諾的精裝修，導致臧女士喪失了這部分利益，可以要求開發(fā)商按照當?shù)匚飪r部門核準的備案銷售均價中的裝修費用標準，賠償自己這部分損失。

　　案例二：韓先生的案件

2013年8月，韓先生考察完某樓盤的樣板房后決定購買該樓盤的一套期房，之后與開發(fā)商簽署了房屋買賣合同。經(jīng)過漫長等待，韓先生終于等來收房，但發(fā)現(xiàn)主臥室窗戶的高度明顯小于其購買時銷售人員帶其參觀的同戶型樣板房的窗戶尺寸。韓先生拒絕收取該套房屋，后與開發(fā)商協(xié)商無果，遂訴至法院。法院審理后認為，涉案房屋窗戶的尺寸與樣板房窗戶的尺寸相差53厘米，且開發(fā)商銷售人員并未針對窗戶尺寸的區(qū)別向韓先生作特別的說明，考慮到更改涉案窗戶尺寸存在難度，且可能更改規(guī)劃設計，故酌情判決由房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償韓先生損失20000元。

　　四、法律建議與改進措施

（一）加強法律咨詢與教育

購房者在購買預售房產(chǎn)時，應充分了解并遵守相關(guān)法律法規(guī)，建議在交易前咨詢專業(yè)的律師，了解交易過程中可能涉及的法律問題，并制定相應的應對措施。

　　（二）完善合同條款

購房者在簽訂房屋買賣合同時，應明確約定樣板房與實際交付房屋的一致性，并要求開發(fā)商在合同中明確說明樣板房的用途和限制條件。同時，合理分配風險，確保雙方都清楚自己的責任和義務。

　　（三）加強監(jiān)管與執(zhí)法

政府相關(guān)部門應加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，確保其在銷售過程中嚴格遵守相關(guān)法律法規(guī)，防止虛假宣傳和欺詐行為的發(fā)生。同時，加大對違法違規(guī)行為的處罰力度，維護購房者的合法權(quán)益。

　　（四）提高法律意識

政府和社會各界應加強對法律知識的宣傳和教育，提高公眾的法律意識和維權(quán)能力。特別是購房者，應學會運用法律武器保護自己的合法權(quán)益，遇到問題時及時尋求專業(yè)律師的幫助。

　　五、法律后果與社會責任

（一）法律責任

在預售房產(chǎn)交付時與樣板間存在顯著差異的情況下，若因違反相關(guān)法律法規(guī)導致糾紛，交易雙方可能面臨法律責任。例如，未按照合同約定支付款項、未按照法律規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記等，均可能導致違約責任。

　　（二）社會影響

預售房產(chǎn)交付時與樣板間存在顯著差異的問題不僅影響交易雙方的權(quán)益，還對社會經(jīng)濟、文化交流等方面產(chǎn)生影響。合理的房產(chǎn)交易可以促進社會的發(fā)展與進步。

　　（三）道德責任

房產(chǎn)交易雙方應以誠信為本，尊重對方的合法權(quán)益。通過合法、合規(guī)的交易行為，維護社會的公平正義。

　　六、結(jié)語

站在上海房產(chǎn)糾紛律師的角度，我認為預售房產(chǎn)交付時與樣板間存在顯著差異的問題需要我們以開放、包容的心態(tài)去面對和解決。通過加強法律咨詢與教育、完善合同條款、加強監(jiān)管與執(zhí)法等措施，我們可以有效減少法律風險，促進房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　七、未來展望

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房產(chǎn)交易中涉及的法律法規(guī)將不斷完善，為房產(chǎn)交易提供更加明確的法律指引。同時，也希望社會各界共同努力，提高法律意識，共同維護一個公平、正義的交易環(huán)境。

　　總之，預售房產(chǎn)交付時與樣板間存在顯著差異的問題是一個復雜而重要的議題。我們需要以開放、包容的心態(tài)去面對和解決這些問題，通過法律手段和社會共同努力，保障交易雙方的合法權(quán)益，促進社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。

　　八、結(jié)語

作為上海房產(chǎn)糾紛律師，我建議購房者在購房時，對房屋價格影響較大的事項與開發(fā)商進行書面確認，同時在收房時擦亮眼睛，發(fā)現(xiàn)房屋“貨不對板”的時候要及時維權(quán)。法律鏈接《中華人民共和國合同法》第十五條 要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。第一百一十一條 質(zhì)量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責任。第一百六十八條 憑樣品買賣的當事人應當封存樣品，并可以對樣品質(zhì)量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質(zhì)量相同。《商品房銷售管理辦法》第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。