出租方擬將出租房屋改造他用的合同能否終止？上海房產(chǎn)糾紛律師來(lái)回答

　　在出租房屋過(guò)程中，如果出租方想要對(duì)房屋進(jìn)行改造或重建，可能會(huì)導(dǎo)致租賃雙方之間的合同終止。那么出租方擬將出租房屋改造他用，是否屬于租賃房屋重建或改造的合同終止的情形呢？上海房產(chǎn)糾紛律師就來(lái)為您講講有關(guān)的情況是怎樣的。

　　一、案例分析

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定，當(dāng)合同的履行因不可抗力或者對(duì)方的原因不能實(shí)現(xiàn)，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的，或者合同的約定，可以解除合同或者中止合同的履行。因此，出租方擬將出租房屋改造他用，是否屬于合同終止，需要具體分析合同的約定及法律規(guī)定。

　　在中國(guó)，不同地區(qū)有不同的規(guī)定，本文以上海地區(qū)為例進(jìn)行分析。根據(jù)《上海市房屋租賃管理?xiàng)l例》第十九條的規(guī)定，租賃房屋重建、改造的，應(yīng)當(dāng)由出租人提前三個(gè)月書(shū)面通知承租人，并經(jīng)雙方協(xié)商一致。如果承租人不同意重建、改造的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同；如果承租人同意重建、改造的，出租人應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)進(jìn)行重建、改造，同時(shí)應(yīng)當(dāng)減少租金，或者在租期屆滿前免除相應(yīng)租金。

　　因此，如果出租方擬將出租房屋改造他用，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面通知承租人，并征得承租人的同意。如果承租人同意改造，出租方應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)進(jìn)行改造，并減少租金或免除相應(yīng)租金。如果承租人不同意改造，出租方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。

　　二、法律分析

　　1.關(guān)于租賃房屋重建、改造的規(guī)定

　　根據(jù)《上海市房屋租賃管理?xiàng)l例》第十九條的規(guī)定，出租方擬將出租房屋改造他用，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面通知承租人，并經(jīng)雙方協(xié)商一致。如果承租人同意改造，出租方應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)進(jìn)行改造，并減少租金或免除相應(yīng)租金。

　　如果承租人不同意改造，出租方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。因此，出租方在改造出租房屋前，需要提前告知承租人并征得其同意。如果承租人同意改造，則出租方需要依法依規(guī)進(jìn)行改造，并減少租金或免除相應(yīng)租金；如果承租人不同意改造，則出租方需要繼續(xù)履行合同。

　　2.關(guān)于合同變更的規(guī)定

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五條的規(guī)定，當(dāng)事人一方要求變更合同的，應(yīng)當(dāng)與對(duì)方協(xié)商，并根據(jù)變更情況及時(shí)修改合同。如果變更合同，應(yīng)當(dāng)按照合同的簽訂程序和內(nèi)容，重新簽訂或者補(bǔ)充合同條款；變更的合同條款應(yīng)當(dāng)明確表示或者書(shū)面確認(rèn)。因此，如果出租方想要對(duì)租賃合同進(jìn)行變更，需要與承租人協(xié)商，并按照合同的簽訂程序和內(nèi)容重新簽訂或補(bǔ)充合同條款，變更的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確表示或書(shū)面確認(rèn)。

　　3.關(guān)于合同解除的規(guī)定

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十條的規(guī)定，當(dāng)事人一方違反合同約定，導(dǎo)致合同不能履行的，另一方可以解除合同，并有權(quán)要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。因此，如果出租方在未經(jīng)承租人同意的情況下擅自改造出租房屋，違反了合同約定，承租人有權(quán)解除合同，并要求出租方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　4.關(guān)于合同履行的規(guī)定

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十三條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行合同義務(wù)。合同約定不明確或者違反法律、行政法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)按照誠(chéng)信原則履行。因此，出租方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行合同義務(wù)，不得擅自改變合同條款或違反約定。

　　三、結(jié)論

　　根據(jù)以上分析，如果出租方想要對(duì)出租房屋進(jìn)行改造他用，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面通知承租人，并征得承租人的同意。如果承租人同意改造，出租方應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)進(jìn)行改造，并減少租金或免除相應(yīng)租金。如果承租人不同意改造，出租方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。如果出租方在未經(jīng)承租人同意的情況下擅自改造出租房屋，違反了合同約定，承租人有權(quán)解除合同，并要求出租方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　在上海地區(qū)，與此相關(guān)的法律法規(guī)有：

　　1.《中華人民共和國(guó)合同法》 2.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 3.《上海市房屋租賃管理?xiàng)l例》

　　上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，根據(jù)上述法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋，本案中出租方擬將出租房屋改造他用，需要提前告知承租人并征得其同意。如果承租人同意改造，則出租方需要依法依規(guī)進(jìn)行改造，并減少租金或免除相應(yīng)租金；如果承租人不同意改造，則出租方需要繼續(xù)履行合同。如果出租方在未經(jīng)承租人同意的情況下擅自改造出租房屋，違反了合同約定，承租人有權(quán)解除合同，并要求出租方承擔(dān)違約責(zé)任。