上海婚前房產(chǎn)案件律師怎么保護(hù)婚前房產(chǎn)

       上海婚前房產(chǎn)糾紛好律師  說到結(jié)婚，總是離不開房子，買房了嗎？自己買的還是父母買的？是全款嗎？婚后一起還貸嗎？寫兩個(gè)人名字嗎？一系列的靈魂追問背后，隱藏著的是散見于各類法律法規(guī)文件中的房產(chǎn)歸屬相關(guān)規(guī)定，合合菌對(duì)此進(jìn)行了梳理和匯總，需要的童鞋快碼住吧~

　　婚前買房

　　出資情況房本署名司法實(shí)踐處理

　　一人出資結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)，房屋落在自己名下，并還清個(gè)人貸款或是全款買房的房屋屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)

　　結(jié)婚前已還清全部貸款，但婚后才取得房本的，房屋落在自己名下的仍認(rèn)定為夫妻一人財(cái)產(chǎn)，另一方無權(quán)要求分割

　　結(jié)婚前已支付了房屋首付款，并向銀行貸款，房屋落在自己名下，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的司法實(shí)踐中將該房屋認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而夫妻共同還貸支付的款項(xiàng)以及房屋相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分由雙方平分；而尚未償還的貸款則為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。

　　房屋落在對(duì)方名下通常是出資方不具備購(gòu)房條件的，才以對(duì)方名義購(gòu)房，按共同共有處理。如果沒有特殊情形，多會(huì)視為以結(jié)婚為目的的贈(zèng)與，按登記方個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理。

　　房屋落在雙方名下房屋算夫妻共同財(cái)產(chǎn)；離婚時(shí)不考慮出資情況，一律平分。

　　雙方出資房屋落在夫妻二人名下房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不考慮出資狀況，一律平分。

　　房屋只是落在一人名下如果在同居期間，那法院基本會(huì)按共同生活期間、以結(jié)婚后共同使用為目的，作為共同共有處理，通常不作為按份共有處理。

　　如果不是同居期間購(gòu)房，按共同財(cái)產(chǎn)處理還是按借款或贈(zèng)與處理，不確定，法官會(huì)綜合購(gòu)房背景、出資數(shù)額，尤其是公平角度來判定，沒有統(tǒng)一定論。

　　婚后買房

　　出資情況房屋產(chǎn)權(quán)證署名司法實(shí)踐

　　一人以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資房屋落在自己名下如果房屋已經(jīng)支付了全部房款，房屋算是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，算是個(gè)人財(cái)產(chǎn)

　　如果房屋只是支付了全部首付款，房屋按個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理；只不過房屋尚未償還的部分以及房屋增值價(jià)值的部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，屬共同共有

　　房屋落在雙方名下或是對(duì)方名下房屋算是共同財(cái)產(chǎn)，實(shí)際算是一方對(duì)另一方的贈(zèng)與，夫妻雙方共同共有房屋產(chǎn)權(quán)。

　　雙方用共同財(cái)產(chǎn)買房房屋落在雙方名下典型的夫妻共同財(cái)產(chǎn)

　　只是落在一方名下仍然算是夫妻共同財(cái)產(chǎn)

　　落戶在未成年子女名下一般視為未成年子女財(cái)產(chǎn)，有撫養(yǎng)方暫時(shí)管理

　　父母出資買房

　　時(shí)間出資人房屋登記司法實(shí)踐

　　結(jié)婚前一方父母（全額）出資出資方子女名下房屋屬于夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)

　　出資方子女名下由夫妻二人共同還貸，則離婚時(shí)一般會(huì)將房子判歸登記方所有，由其繼續(xù)支付剩余貸款。對(duì)于婚內(nèi)共同還貸部分（包括本金和利息）及其產(chǎn)生的增值，則由得房子的一方對(duì)另一方做出補(bǔ)償。

　　另一方子女名下一般情況下也認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而非登記方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，非登記方有權(quán)要求分割房屋。父母明確表示贈(zèng)與登記方或者雙方之間有其他相反約定的除外。

　　雙方子女名下應(yīng)認(rèn)定為雙方的共同財(cái)產(chǎn)。如果雙方約定了共有方式是共同共有或按份共有，并進(jìn)一步約定了各自份額，則按約定享有產(chǎn)權(quán)。如果雙方對(duì)共有方式?jīng)]有進(jìn)行約定，則視為等份共有。

　　雙方父母均出資房子落在夫妻雙方名下房子屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；應(yīng)當(dāng)認(rèn)定父母的出資為對(duì)各自子女的贈(zèng)與，而不能因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記在雙方名下就理解為對(duì)雙方的贈(zèng)與。

　　房子落在一方名下房子屬于夫妻公共財(cái)產(chǎn)；應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)各自子女的贈(zèng)與，而不能簡(jiǎn)單理解為雙方父母對(duì)一方的贈(zèng)與。如無其他相反約定，應(yīng)認(rèn)定為雙方按份共有。

　　結(jié)婚后一方父母全額出資房子落在出資方兒女名下房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)；婚姻法司法解釋規(guī)定，“婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　房子落在對(duì)方名下（或雙方）房屋仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；除非有父母出資時(shí)的書面約定或聲明，證明此出資是贈(zèng)與自己子女一方的，一般會(huì)認(rèn)定為對(duì)雙方的贈(zèng)與，離婚時(shí)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

　　一方父母部分出資（或付首付款）婚后雙方共同還貸房子落在出資方子女名下（或雙方子女名下）房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分視為對(duì)雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。離婚分割時(shí)可以出資父母的子女一方適當(dāng)多分。

　　雙方父母出資房子落在一人名下這種情形較為常見，而且爭(zhēng)議頗多，司法實(shí)踐多按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。根據(jù)《婚姻法司法解釋（三）》規(guī)定，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　房子落在雙方名下房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　離婚判決時(shí)對(duì)房產(chǎn)不予處理的情況

　　情形司法實(shí)踐

　　離婚時(shí)尚未取得房本：

　　夫妻一方婚前除了部分放寬，婚后共同還貸，或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸，但房屋增值，離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的房屋。

　　沒有房本前先住著，有了房本后另行起訴。

　　房本有第三人名字法院一般不會(huì)將其主動(dòng)追加為第三人，而是采取如下措施：

　　（1）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴；

　　（2）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將案件中止神力，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)之訴的判決結(jié)果，對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

　　相關(guān)解讀

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　　1.夫妻一方婚前購(gòu)買的房屋，且付清全部房款，婚后在房產(chǎn)證上“加名”，如何認(rèn)定房產(chǎn)歸屬？

　　根據(jù)《婚姻法》第十八條的規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（一）第十九條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。”

　　婚前一方已經(jīng)支付全部房款購(gòu)買的房屋，為一方的婚前財(cái)產(chǎn)，不會(huì)因?yàn)榛橐鲫P(guān)系而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)證僅僅是一個(gè)物權(quán)憑證，決定房產(chǎn)歸屬的關(guān)鍵是房產(chǎn)的出資情況，而非房產(chǎn)證的取得時(shí)間。即便婚后才取得產(chǎn)權(quán)證，該房屋依然屬于一方的婚前財(cái)產(chǎn)。離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割。

　　公民對(duì)個(gè)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有處分權(quán)，雙方可以通過約定，將一方擁有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方。變更房屋登記，在房產(chǎn)證上加署配偶的名字，就是一種常見的贈(zèng)與方式。夫妻雙方應(yīng)攜帶相關(guān)證件，辦理變更手續(xù)。如果雙方?jīng)]有對(duì)房屋的份額做出特別的約定，而只是簡(jiǎn)單地加上另一方之名，則應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)歸夫妻雙方共同所有，各擁有50%的產(chǎn)權(quán)。為了避免將來發(fā)生糾紛，法官建議雙方將各自擁有的房產(chǎn)份額在房產(chǎn)證上注明。

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　　2.婚后夫妻一方以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，屬于一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)？

　　夫妻一方用婚前個(gè)人積蓄購(gòu)買的房屋，僅僅是原有財(cái)產(chǎn)價(jià)值存在形態(tài)發(fā)生了變化，窮流溯源，購(gòu)房的出資來源是該房婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如果房屋登記在一方名下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房產(chǎn)為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)另一方無權(quán)要求分割。如果房產(chǎn)證上登記雙方的名字，應(yīng)視為出資一方對(duì)另一方的贈(zèng)與，認(rèn)定該房屋為夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。

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　　3.一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)如何認(rèn)定？

　　此類問題主要指房改房等帶有福利性質(zhì)的房產(chǎn)。這類房產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的市價(jià)，且通常與一方的職務(wù)、級(jí)別、工作年限等因素有關(guān)。多數(shù)情況下，一方單位會(huì)直接將房產(chǎn)證辦理在該方名下，夫妻離婚時(shí)極易對(duì)該類房產(chǎn)的分割問題產(chǎn)生爭(zhēng)議。

　　上海婚前房產(chǎn)糾紛好律師  婚后購(gòu)買婚前由一方承租的公有房屋，可能存在以“共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買”和以“個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買”兩種情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況分別處理：婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的該類房屋，屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）第十九條規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一