房屋是中國(guó)人最關(guān)心的話題之一。近年來(lái)，由于城市化進(jìn)程，價(jià)格相對(duì)實(shí)惠的拆遷安置房成為二手房交易市場(chǎng)的熱點(diǎn)。但由于拆遷安置房交易的限制性條件較多，此類房屋交易存在諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)。本文上海房產(chǎn)律師所梳理了拆遷安置房買賣糾紛的典型案例，發(fā)現(xiàn)這類房屋買賣手續(xù)多，周期長(zhǎng)，在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中，在后續(xù)實(shí)際交付中存在較大的風(fēng)險(xiǎn)或變化——有時(shí)房屋還沒(méi)有轉(zhuǎn)讓，但房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了好幾倍，有時(shí)房屋可以交付，但由于各種原因無(wú)法轉(zhuǎn)讓。
拆遷房屋入住4年，但未能過(guò)戶。
房東：妻子不同意，協(xié)議無(wú)效。
2003年，龔先生作為衢州市柯城區(qū)西區(qū)第一批拆遷戶，為了滿足自己種花、種草、修籬、煮茶的排屋夢(mèng)想，在簽訂拆遷協(xié)議后不久就賣掉了自己分配的五套安置房，其中一套安置房由鄭先生以每平方米1000多元的價(jià)格購(gòu)買。
兩人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，鄭先生立即支付了全部房款。之后安置小區(qū)竣工交付，鄭先生也收拾好了搬進(jìn)新家的工作。這個(gè)住了四年。時(shí)間變了，房?jī)r(jià)漲了，但鄭先生擔(dān)心房?jī)r(jià)的上漲。由于龔先生沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，鄭先生至今無(wú)法將房屋過(guò)戶到自己名下。經(jīng)過(guò)多次聯(lián)系，但一直被搪塞，鄭先生預(yù)感到雙方之間隱藏的雷可能會(huì)被引爆。果然，在又一次轉(zhuǎn)讓要求被拒絕后，憤怒的鄭先生將龔先生訴諸法院，要求將爭(zhēng)議的產(chǎn)權(quán)變更登記在其名下。
庭審中，龔先生認(rèn)為雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議未經(jīng)妻子簽署，妻子自始至終未承認(rèn)協(xié)議并提出異議。因此，雙方簽訂的協(xié)議無(wú)效，不同意轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求。經(jīng)承辦上海房產(chǎn)律師所分析，雙方最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議，龔先生夫婦配合房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，鄭先生對(duì)龔先生夫婦給予適當(dāng)補(bǔ)償。
上海房產(chǎn)律師所提醒：買賣雙方應(yīng)選擇社會(huì)信譽(yù)高、安全的中介機(jī)構(gòu)。買方應(yīng)準(zhǔn)確核實(shí)房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是否有其他共有人。屬于共同財(cái)產(chǎn)的，夫妻雙方或者其他所有人應(yīng)當(dāng)共同簽訂合同。
拆遷期房被查封，無(wú)法過(guò)戶。
房東：離婚了，房子還沒(méi)分清。
2019年8月4日，魯女士與孫先生夫婦簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，同意將位于衢州市柯城區(qū)某安置小區(qū)的房地產(chǎn)(期房)轉(zhuǎn)讓給魯女士，總房?jī)r(jià)119.6萬(wàn)元，定金20萬(wàn)元，首付60萬(wàn)元(含定金)，并約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)。合同簽訂后，魯女士首付60萬(wàn)元。
今年3月，涉案房產(chǎn)建成，符合交付條件，但對(duì)新房充滿期待的陸女士發(fā)現(xiàn)，由于房東孫的個(gè)人債務(wù)，該房產(chǎn)于2020年被外人查封，原合同約定的權(quán)利義務(wù)全部泡影。在這種情況下澆了一盆冷水的陸女士和孫先生無(wú)法協(xié)商。她別無(wú)選擇，只能向柯城區(qū)法院下訴，要求終止銷售合同，返還已付購(gòu)房款，并雙倍返還押金，共計(jì)80萬(wàn)元。
上海房產(chǎn)律師所在審判中發(fā)現(xiàn)，被告夫婦在出售房屋后不久就離婚了。拆遷安置房現(xiàn)在不僅被查封，而且分割了夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在審判中了解情況后，陸女士認(rèn)為房子的身份很復(fù)雜，解除合同的要求也更強(qiáng)烈。經(jīng)法院調(diào)解，被告同意終止合同，并返還陸女士的購(gòu)房款和雙倍存款，共計(jì)80萬(wàn)元。
上海房產(chǎn)律師所提醒：由于拆遷安置期房的交付和辦證時(shí)間較長(zhǎng)，在等待交付的過(guò)程中，由于業(yè)主債務(wù)被查封，房屋可能無(wú)法繼續(xù)履行，雙方經(jīng)常因房款、押金等問(wèn)題發(fā)生糾紛。
三年拆遷期房?jī)r(jià)翻番。
房東：房子不賣，我付你違約金。
2018年，衢州市柯城區(qū)斗潭社區(qū)進(jìn)行危房改造。在斗潭社區(qū)擁有住房的王先生和他的妻子想盡快實(shí)現(xiàn)，于是與有購(gòu)房意向的陳先生簽訂了斗潭安置期房轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同意以175萬(wàn)元的價(jià)格將位于衢州斗潭東區(qū)的拆遷安置期房出售給陳先生，并同意相關(guān)權(quán)利和義務(wù)。協(xié)議簽訂后，陳先生向王先生和他的妻子支付了175萬(wàn)元。
今年3月，斗潭安置房建成并符合交付條件，該地區(qū)房?jī)r(jià)也大幅上漲。王先生和他的妻子沒(méi)有協(xié)助陳先生辦理產(chǎn)權(quán)登記和轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并試圖通過(guò)支付違約金解除銷售合同。為維護(hù)自身合法權(quán)益，陳先生向柯城區(qū)法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同，依法辦理房地產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
我能理解你的心情，但陳先生當(dāng)時(shí)全額付款。你現(xiàn)在違約了，他損失很大。承辦上海房產(chǎn)律師所耐心地向雙方解釋分析。通過(guò)進(jìn)一步了解，我們了解到陳先生和王先生是多年的朋友。當(dāng)他們賣掉房子時(shí)，由于這種友誼，他們?cè)谄诜吭u(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上提供了5萬(wàn)元的折扣。雙方都不想因?yàn)檫@所房子而變得更糟。最后，多年的友誼讓雙方都愿意退一步，達(dá)成協(xié)議。陳先生給了王先生夫婦一定的價(jià)格補(bǔ)償，合同繼續(xù)履行。
上海房產(chǎn)律師所提醒：在現(xiàn)實(shí)生活中，不斷上漲的房?jī)r(jià)往往會(huì)引誘賣方違約，支付少量違約金，以達(dá)到終止合同的目的，從而以更高的價(jià)格再次出售。需要注意的是，房屋買賣合同是買賣雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上達(dá)成的合同。一旦達(dá)成，各方應(yīng)嚴(yán)格遵守。達(dá)成協(xié)議后，買賣雙方反悔違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約等民事責(zé)任。
近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，許多郊區(qū)或農(nóng)村拆遷戶已經(jīng)安置了許多房屋。一些買家認(rèn)為價(jià)格比周圍的房子便宜，決定購(gòu)買，但在購(gòu)買這些房屋時(shí)要小心，因?yàn)椴疬w安置房屋具有以下特點(diǎn)。首先，房產(chǎn)證辦理周期長(zhǎng)。在等待交付的過(guò)程中，由于業(yè)主債務(wù)被查封，房屋可能無(wú)法繼續(xù)履行。雙方經(jīng)常因房款、押金等問(wèn)題發(fā)生糾紛。其次，房產(chǎn)證要先以拆遷戶的名義辦理，再以買受人的名義轉(zhuǎn)讓，隱藏著很多風(fēng)險(xiǎn)。一旦拆遷戶多賣一房或拒絕從拆遷辦理原產(chǎn)權(quán)登記，買受人就處于非常被動(dòng)的地位。此外，還存在政策問(wèn)題，如地方稅費(fèi)調(diào)整、銀行貸款政策調(diào)整等，可能導(dǎo)致買賣雙方發(fā)生新的糾紛。
買房是大事，買賣雙方都要防范交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。因此，購(gòu)房者在選擇這類房屋時(shí)，不僅要找到社會(huì)信譽(yù)高、保障性強(qiáng)的中介機(jī)構(gòu)，還要做好功課。買受人在簽訂此類房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)注意安置房屋屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，協(xié)議必須經(jīng)家庭共有人(配偶、父母、子女等)一致簽字后生效。).為避免今后可能發(fā)生的糾紛，應(yīng)審查共有人身份，防止共有人簽字遺漏，導(dǎo)致協(xié)議未成立或生效。
同時(shí)需要注意的是，房屋買賣合同是買賣雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上達(dá)成的合同。一旦達(dá)成，雙方應(yīng)遵循誠(chéng)信原則，嚴(yán)格按照合同履行義務(wù)。任何違約行為都將產(chǎn)生一系列嚴(yán)重后果，如雙倍定金返還和房屋差價(jià)損失賠償。
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