上海專業(yè)房產(chǎn)律師來講講買房時(shí)簽訂的購房意向書是否有法律效力

　　買房子是人生中的大事。在購買房子之前，經(jīng)常需要深思熟慮并協(xié)商條款。同時(shí)，采購資金和采購程序都需要時(shí)間來準(zhǔn)備。為了避免錯(cuò)過高質(zhì)量的房子，在正式買房之前，先簽訂一份“意向書購買”“預(yù)購”“價(jià)格協(xié)議”等協(xié)議是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下相關(guān)的內(nèi)容。

　　經(jīng)初步協(xié)商，房屋買賣雙方簽訂了《購房意向書》、《預(yù)訂單》、《價(jià)格協(xié)議書》等協(xié)議，但雙方就房屋買賣達(dá)成了意向，法律上并未正式建立房屋買賣合同關(guān)系。但協(xié)議對(duì)預(yù)購房屋的基本情況、房價(jià)款、付款方式等事項(xiàng)達(dá)成約定的，該約定已經(jīng)具有合同的主要內(nèi)容，除當(dāng)事人另有約定外，該約定可視為房屋買賣合同；如果該協(xié)議包含了購房合同的主要內(nèi)容，且出賣人已按約定接受了購房款，則該協(xié)議應(yīng)視為房屋買賣合同，雙方應(yīng)按合同履行義務(wù)。

　　2016年7月4日，原告黃某作為企業(yè)委托方、被告胡某作為出賣方、某策公司可以作為一種委托居間人，簽訂中國房地產(chǎn)市場買賣居間服務(wù)協(xié)議選擇一份，約定：原告進(jìn)行委托某策公司成立居間信息中介機(jī)構(gòu)購買或者被告是否位于紹興市的房產(chǎn)，房屋面積為184平方米，房屋總價(jià)款為1495000元，2016年7月23日支付首付房款45萬元（原告立契后打首付于被告）。

　　2016年8月23日支付房款1045000元，被告于2016年9月1日之前交房，被告立契后，契稅政策補(bǔ)貼歸原告認(rèn)為所有，原告為表示對(duì)某策公司居間活動(dòng)提供的房地產(chǎn)之購買自己誠意，向某策公司產(chǎn)品交付使用意向金20000元，一旦發(fā)現(xiàn)被告沒有接受我們上述分析購買生活條件并簽收本協(xié)議，則該意向金自行管理轉(zhuǎn)為購房定金，任何國家一方出現(xiàn)違約，都需賠償該定金的雙倍工資金額方面給予幫助對(duì)方。

　　被告愿意將上述研究房地產(chǎn)行業(yè)通過某策公司出賣給原告，并同意將原告所付意向金轉(zhuǎn)為購房定金后由居間方代收保管，屆時(shí)轉(zhuǎn)為過戶交易費(fèi)用，雙方于2016年8月22日到紹興市房產(chǎn)價(jià)格買賣房管窗口單位簽訂相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)買賣勞動(dòng)合同，協(xié)議同時(shí)還對(duì)我國其他重要事項(xiàng)問題作了明確約定。

　　協(xié)議之間簽訂當(dāng)日，原告支付給某策公司對(duì)于購房行為意向金20000元。某策公司經(jīng)過多次催促被告人在辦理建設(shè)房屋土地買賣業(yè)務(wù)手續(xù)，但被告以工作忙、沒時(shí)間為由政府拒絕他們辦理。2016年9月被告將訟爭房屋出賣給他人，并辦理了一些房屋過戶登記，遂成訟。另經(jīng)該院委托資產(chǎn)評(píng)估，訟爭房屋在2016年12月22日的評(píng)估社會(huì)價(jià)值為人民幣2208000元，評(píng)估費(fèi)為6520元。

　　一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同履行。原、被告簽訂房產(chǎn)買賣中介協(xié)議，約定被告將涉案房屋出售給原告。雙方已形成買賣合同關(guān)系，原告支付了購買意向金。被告在未與原告解除房屋買賣合同的情況下將涉案房屋出售給他人，致使原、被告無法履行房屋買賣合同，原告購房目的無法實(shí)現(xiàn)。

　　因此，被告的行為屬于根本違約，原告有權(quán)依法解除合同，并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。因此，原告要求解除協(xié)議，雙倍返還定金。我國《合同法》第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)，給對(duì)方造成損失的，賠償金額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違約可能造成的損失。

　　因此，上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，原告要求賠償房屋差價(jià)的訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)。現(xiàn)原告又主張了定金，且定金不足以彌補(bǔ)原告的實(shí)際損失，且定金與賠償損失之和不應(yīng)高于違約造成的損失，故原告應(yīng)從房屋差價(jià)賠償款中扣除定金2萬元，其余69、3萬元由本院支持。