宅基地房屋買賣合同的效力如何確定？上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解

　　地方政府出臺限購政策是政府的抽象行政行為，不是法律或行政法規(guī)，對已簽訂的房屋買賣合同的效力沒有影響。限購政策的出臺可能構(gòu)成不可抗力或情勢變更，在法理和司法實踐中存在爭議。上海房產(chǎn)糾紛律師帶您了解一下具體的情況。

　　從法律角度看，宅基地房屋買賣合同的效力受以下因素影響：

　　1、合同賣方是否合格。在某些情況下，賣家有另一個家園或已成為城市居民，他出售的家園是他父母的家園。在訴訟中，如果賣方的父母要求收回宅基地，那么買賣住宅用地的合同很可能被認為是無效的。

　　2、合同買受人是否為宅基地所屬集體經(jīng)濟組織成員。如果你不是該組織的成員，那么宅基地房屋買賣合同很可能被確認無效。

　　3、合同標的企業(yè)是否合理合法。在有些案例中，合同當事人不僅可以約定買賣宅基地上的房屋，而且約定買賣宅基地。如果買方又是其他國家農(nóng)村發(fā)展集體主義經(jīng)濟管理組織內(nèi)部成員或城市社區(qū)居民的話，那么，該合同很可能被確認為無效。

　　從北京市法院審理的宅基地買賣合同糾紛來看，如果買方是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，合同一般被承認有效，但也有少數(shù)例外情況被認定為無效合同。如果買方是另一個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員或城市居民，合同一般被認為是無效的，盡管在某些情況下有例外情況被認為是有效的。

　　房地產(chǎn)交易量大、周期長，交易價格的波動對交易者的利益影響很大，高違約風險不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，為了抑制投機行為，許多地方政府加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，這直接反映在限購政策、限貸政策等方面，對穩(wěn)定市場交易價格起到了一定的作用。

　　依據(jù)《合同法》第117條第2款之規(guī)定，不可抗力指不能預(yù)見、不能為了避免企業(yè)并不能克服的客觀實際情況。依據(jù)《合同法解釋二》第26條之規(guī)定，情勢變更指合同成立自己以后客觀經(jīng)濟情況以及發(fā)生了當事人在訂立合同時也是無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)銀行風險的重大環(huán)境變化，繼續(xù)履行合同管理對于中國一方當事人具有明顯不公平或者學生不能得到實現(xiàn)合同主要目的的情況。

　　我認為不能一概而論限購政策的推行是否構(gòu)成不可抗力或情況的改變，在簽訂合約時，須考慮限購政策的各方的預(yù)見能力、放寬限購政策是否具有預(yù)見性，以及限購政策對房屋買賣合約履行的影響。

　　第二種觀點認為，買賣雙方達成房屋買賣協(xié)議，簽訂房屋買賣合同，自簽訂時起發(fā)生法律效力，對雙方具有法律約束力。雙方按照合同享有合同權(quán)利，承擔合同義務(wù)，共同實現(xiàn)合同目的。出賣人在房屋買賣合同履行期間死亡的，根據(jù)我國《繼承法》第三十三條的規(guī)定，“其繼承人應(yīng)當在繼承的遺產(chǎn)范圍內(nèi)負責清償被繼承人的債務(wù)”。

　　總之，根據(jù)《人民中華民國合同法》第八條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第十條第一款、第二十五條第一款、第三十三條的規(guī)定，《人民中華民國繼承法》的判決如下：

　　原告、與被告吳、吳建民、繼續(xù)履行原告、吳中陽于2016年1月23日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充協(xié)議；原告王某、羅燕自本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告人吳月敏、吳建民、吳偉民支付余價二百七十萬元；

　　原告王彪、羅巖應(yīng)當自本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告人吳月敏、吳建民、吳偉民支付裝修費九十萬元；

　　被告吳躍民、吳建民、吳偉民于本判決已經(jīng)生效實施之日起十日內(nèi)進行協(xié)助解決原告王請、羅燕辦理企業(yè)房屋建筑產(chǎn)權(quán)風險轉(zhuǎn)移公司登記完成過戶手續(xù)，將上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)場西路XXX弄XXX號房屋土地產(chǎn)權(quán)以及過戶至原告王請、羅燕名下并交付于原告王請、羅燕。”

　　從上述案例可以看出，上海市法院更傾向于第二種觀點，這也體現(xiàn)了促進商事案件交易持續(xù)進行、尊重法律、最大限度地保障房地產(chǎn)交易安全的司法思想。

　　然而，上海房產(chǎn)糾紛律師認為，為了繼續(xù)以這種方式履行合同，買方需要能夠支付剩余的全部一次性付款，這對買方的經(jīng)濟實力提出了更高的要求，如果買方不能支付剩余的一次性付款，法院可能會決定取消合同。因此，可以事先在房屋銷售合同的補充條款中約定具有意志性質(zhì)的事故處理條款。