上海律師咨詢網(wǎng)來講講房屋抵押后又出售該怎么辦

　　2014年1月，王某將其所有房屋出售給張某，雙方簽訂了買賣合同。張某交錢后入住，約定雙方在合同簽訂后3個月內(nèi)完成過戶登記手續(xù)。2014年3月，王某因外出逃債下落不明，張某未能如期辦理過戶手續(xù)。上海律師咨詢網(wǎng)帶您了解一下具體的情況。

　　2014年2月，王向銀行貸款30萬元，并以該房屋辦理了抵押登記。2014年底，銀行向法院申請拍賣房屋，拍賣、變賣房屋所得價款優(yōu)先受償。張?zhí)岢霎愖h，房屋買賣合同合法有效，該房屋為其合法財產(chǎn)，且本人已支付了相應房屋的全部對價，不存在過錯，應視為取得房屋所有權(quán)，銀行不能直接實現(xiàn)抵押權(quán)，本案執(zhí)行應予排除。

　　鑒于上述案件，本案的焦點在于能否確立張某的異議？銀行的抵押貸款能實現(xiàn)嗎？對此有兩種觀點：第一種觀點認為張的異議不能成立。房屋買賣協(xié)議雖然有效，但我國不動產(chǎn)物權(quán)采取登記生效原則。

　　因買賣房屋時雙方未辦理房屋權(quán)屬變更登記，不能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力。銀行的擔保權(quán)是有效的，優(yōu)先于合同產(chǎn)生的債權(quán)。即使異議人支付全部價款并實際占有，但不轉(zhuǎn)移所有權(quán)，異議人仍不能享有財產(chǎn)權(quán)，只享有對王的債權(quán)。實際上，該房產(chǎn)仍為王的財產(chǎn)，抵押權(quán)人依法享有抵押權(quán)，可以就該房屋拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。

　　第二種觀點可以認為，張某所提異議進行基本沒有成立。因為該房屋王某在抵押權(quán)登記工作之前就已經(jīng)出售給張某，買賣雙方合同管理合法合理有效，且張某已經(jīng)成為支付企業(yè)全部款項并實際需要入住，雖未辦理過戶登記手續(xù)，但原因是王某下落不明，非張某意志發(fā)展能力影響范圍，張某并無過錯。

　　銀行雖為善意，但王某故意隱瞞后手抵押房屋建筑已經(jīng)在先出售的事實，有違社會誠信，其與銀行通過設定抵押貸款行為屬無權(quán)處分，故銀行不享有對該房屋的抵押權(quán)，所以張某的權(quán)益我們應當具有優(yōu)先環(huán)境保護，銀行可另行設計要求王某承擔違約主體責任。

　　作者同意第二種觀點。本案中有兩種法律關(guān)系： 一是異議人張某與被執(zhí)行人王某的關(guān)系； 二是銀行適用于抵押合同執(zhí)行的關(guān)系。因此，房屋買賣合同中出賣人死亡時，其繼承人應當繼承合同義務，繼續(xù)履行房屋買賣合同，協(xié)助買受人辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，依法享有房屋買賣的繼承權(quán)，買受人應當承擔賠償責任。

　　上海市松江區(qū)人民法院在《、與吳房屋買賣合同糾紛案》（案號：(2016）滬0117民初5769號。法院在法院意見和判決書部分寫道：“原告與吳中央簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充協(xié)議是雙方的真實意思表示，是合法的、補充的。

　　在履行管理過程中，吳中央過世，該事實不導致吳中央與原告公司之間的房屋進行買賣雙方合同法律關(guān)系發(fā)展當然終止。三被告中國作為吳中央的第一順位法定繼承人均未放棄對遺產(chǎn)的繼承，也應當選擇繼續(xù)積極履行被繼承人吳中央生前的債務。

　　該債務能力并非專指金錢債務，當然其中包括企業(yè)合同項下的義務，因此需要原告要求我們繼續(xù)履行我國房地產(chǎn)市場買賣合同，由三被告向其交付系爭房屋及協(xié)助辦理系爭房屋產(chǎn)權(quán)風險轉(zhuǎn)移登記至原告名下的訴訟請求，本院予以政策支持。

　　此外，上海律師咨詢網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，繼承法第二條規(guī)定“繼承從死者死亡開始”，出賣人的房屋所有權(quán)在出賣人死亡時由其法定繼承人依法繼承，出賣人有法定義務將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人并配合所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，出賣人在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記合同規(guī)定的期限前死亡，因為房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給出賣人的法定繼承人，合法繼承人與買受人之間沒有契約關(guān)系，無論房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓是否是繼承人的合法權(quán)利，買受人都不能強制要求繼承人繼續(xù)履行房屋買賣合同。