上海房屋糾紛律師事務(wù)所解答二手房交易的流程大致如下：
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2、買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋成交價(jià)格、戶型面積等各因素達(dá)成一致意見(jiàn)后，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。
4、房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
5、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
6、繳納稅費(fèi)。
7、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
8、對(duì)需要貸款的買房來(lái)說(shuō)，在與賣方簽訂完房屋買賣合同后，由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)。
9、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后，雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
在二手房交易的過(guò)程中存在多次資金、證件的交換和手續(xù)往來(lái)，一個(gè)靠譜的中介，能讓你絕對(duì)的省時(shí)省心省力。
以上就是二手房交易全流程，所有過(guò)程均有中介參與，只要找個(gè)靠譜的中介，跟著他的安排走就好啦。
除了總房款，你還需要交多少錢？
在二手房的交易過(guò)程中，最讓人頭疼的就是算稅費(fèi)了，除了總房款外，你還需要掏多少錢？大多數(shù)買家都是兩眼一抹黑，中介算多少就是多少，根本不會(huì)自己仔細(xì)算。
那么，交易一套二手房要繳納多少稅費(fèi)，具體怎么算呢？
名義上來(lái)說(shuō)，稅費(fèi)由買房和賣房雙方承擔(dān)，但在實(shí)際的操作中，所有的稅費(fèi)很多情況都是由買方來(lái)繳納的。
總稅費(fèi)公式=契稅（1% ~2%）+個(gè)稅1%+七七八八工本費(fèi)（300元以內(nèi)）+中介費(fèi)（3%）+增值稅5.6%+評(píng)估費(fèi)+土地增值稅≈總房?jī)r(jià)的5%~10%左右
也就是說(shuō)，一套總房?jī)r(jià)100萬(wàn)的房子，在沒(méi)有增值稅的情況下，稅費(fèi)大概在6萬(wàn)左右，如果房子沒(méi)有滿兩年，稅費(fèi)則能達(dá)到10萬(wàn)甚至11萬(wàn)！
契稅：
稅率跟我們購(gòu)買的房子類型有關(guān)，比如我們購(gòu)買90平以下的住宅，首套房和二套房契稅稅率為1%；購(gòu)買90平以上的普通住宅，首套房契稅稅率為1.5%，二套房契稅的稅率為2%。
增值稅：成交價(jià)*5.6%
1、普通住宅房本滿2年（含2年）免征。
2、普通住宅房本未滿2年，全額征收。
個(gè)人所得稅：成交價(jià)*1%
1、普通住宅滿2年（含2年），且為賣方家庭唯一住房，免征。
2、轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)住房一律按差額的20%征收。
3、直系贈(zèng)與，看老證，滿5年免征。
中介費(fèi)：3%
西安市中介服務(wù)費(fèi)為總房?jī)r(jià)的3%，均為買家承擔(dān)。
?二手房交易注意事項(xiàng)
二手房交易最關(guān)鍵，確權(quán)！
千萬(wàn)別交易流程走到了一半了，發(fā)現(xiàn)房子無(wú)法購(gòu)房。（雖然一般正規(guī)的中介都不會(huì)發(fā)生這種情況，不過(guò)萬(wàn)一呢，對(duì)吧？）
確權(quán)，即審核產(chǎn)權(quán)——確認(rèn)房子是否可以出售。
第一，所要購(gòu)買的房子，必須具備“三證”（即《房屋所有權(quán)證》、《房屋契證》和《國(guó)有土地使用證》）或不動(dòng)產(chǎn)證。
第二，需要確認(rèn)所要購(gòu)買的房子是否滿二滿三。
2018年西安二手房交易條件由之前的“滿二滿五”放開(kāi)至了“滿二滿三”，即你購(gòu)買房子網(wǎng)簽合同滿三年，可以上市交易過(guò)戶，契稅票滿兩年，則交易不會(huì)產(chǎn)生增值稅。
注意！增值稅5.33%非常兇狠！一套房子隨便一搞就是100萬(wàn)，5%的增值稅馬上吃掉你5萬(wàn)！
第三、需要審核產(chǎn)權(quán)人
1、審核相關(guān)人員身份證信息，查看是否是權(quán)屬證書上產(chǎn)權(quán)人或共有權(quán)人
2、非產(chǎn)權(quán)人無(wú)處置房屋出售的權(quán)利
3、共有權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人如要出售或出租房屋的，需要取得產(chǎn)權(quán)人的公證委托書
第四，非產(chǎn)權(quán)人本人來(lái)簽訂（買賣）意向，必須要求受托人提供的資料
1、房產(chǎn)三證原件
2、產(chǎn)權(quán)人身份證件
3、受托人身份證原件
4、公證的授權(quán)委托書
5、若授權(quán)委托書未經(jīng)公證，原則上不能簽訂《購(gòu)房意向合同》，特殊情況另行處理，但一律不能轉(zhuǎn)定。
需要特別注意的是，以下房屋即便取得三證（即《房屋所有權(quán)證》、《房屋契證》和《國(guó)有土地使用證》），也不能出售：
1、經(jīng)濟(jì)適用房取得產(chǎn)權(quán)未滿5年，或滿5年未補(bǔ)交土地價(jià)款的
2、產(chǎn)權(quán)被查封凍結(jié)
3、購(gòu)房落戶未滿時(shí)間期限的房屋
另外還有一種比較特殊的情況，即房改房的產(chǎn)權(quán)人單身且未滿35周歲，也不能出售。
2
簽約雙方意向時(shí)，必須注意這幾點(diǎn)！
在看好房子，和房東議好價(jià)后，就差不多要簽訂雙方意向了，在簽訂雙方意向時(shí)，也有一些注意點(diǎn)必須留意：
1、校訂買賣雙方資料。
賣方：審核房屋權(quán)屬證書、銀行貸款情況、有無(wú)司法限制、有無(wú)租賃、有無(wú)抵押等相關(guān)資料。
買方：是否有購(gòu)房資格、征信情況、能否貸款、是否具備還款能力（收入證明至少是還款額2倍）。
2、明確中介費(fèi)用。
經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)必須標(biāo)準(zhǔn)金額，全西安市目前均未3%，均由買家承擔(dān)。
3、意向金轉(zhuǎn)定金。
一般買方付了意向金，在規(guī)定的日期內(nèi)是不得退意向金的，如在此期間賣方簽字確認(rèn)，并收取了意向金，則轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń稹Ｄ敲创藭r(shí)如有變化，則要適用定金罰則雙倍返還或違約金條款。
4、房款支付事項(xiàng)。
買賣過(guò)程中各期支付金額、期限及方式都是要注意，一經(jīng)確認(rèn)，不按約履行是要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的。
其他常識(shí)科普
在二手房交易過(guò)程中，定金和訂金很容易產(chǎn)生混淆，很多二手房買賣糾紛也會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)字的差別而產(chǎn)生。實(shí)際上訂金和定金是兩個(gè)不同的概念，若二手房買賣交易取消，其中一個(gè)可以退還，另外一個(gè)卻不可以。
關(guān)于訂金和定金的區(qū)分，以及購(gòu)房意向金和購(gòu)房意向合同的法律概念，具體如下：
1、定金
定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。
在房屋買賣交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，賣家不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。
我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過(guò)主合同的標(biāo)準(zhǔn)的額的20%。
2、訂金
訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，它只是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。
在房屋買賣交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利，反之若賣家不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
3、購(gòu)房意向金
購(gòu)房意向金不是法律上的概念，購(gòu)房意向金指購(gòu)房者為訂購(gòu)看中的由中介公司推薦的房屋而向中介公司支付的，并委托中介公司送交房屋賣方簽收，賣方簽收后轉(zhuǎn)為定金的，一定數(shù)額的款項(xiàng)，通常為房屋總價(jià)的1%，或稱誠(chéng)意金或意向金。
意向金在房東簽收前為訂金的性質(zhì)，可主張收回；在房東簽收后為定金的性質(zhì)，不可隨意收回。
4、購(gòu)房意向合同的法律性質(zhì)
購(gòu)房意向合同其實(shí)是買受方與中介公司之間的居間合同，其內(nèi)容主要約定買受方與中介公司之間的權(quán)利義務(wù)，特別應(yīng)當(dāng)注意的是，該類合同都有買受方委托中介公司將意向金送交賣方，賣方簽收后該意向金轉(zhuǎn)為定金的條款，該條款意味著，如果買受方反悔，將可能喪失要求返還意向金的權(quán)利。上海房屋糾紛律師事務(wù)所
網(wǎng)站首頁(yè) 
在線咨詢 
電話咨詢