上海房產(chǎn)律師發(fā)現(xiàn)多地區(qū)已嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房

         上海房產(chǎn)律師發(fā)現(xiàn)多地區(qū)已嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房

　　“我們現(xiàn)在開區(qū)域會都會強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁宣傳‘學(xué)區(qū)房’屬性，帶看時如果客戶詢問，可以介紹房屋周邊的學(xué)校分布情況，但是不能以‘學(xué)區(qū)房’名義賣房，這次嚴(yán)打比往年更嚴(yán)厲。”7月7日，西城區(qū)一名房屋中介這樣告訴時代周報記者，在政策督導(dǎo)之下，學(xué)區(qū)房的宣傳之聲日漸勢弱。

　　7月4日，北京市西城區(qū)房管局組織轄區(qū)內(nèi)鏈家、我愛我家（000560.SZ）、21世紀(jì)不動產(chǎn)、麥田、中原等主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)召開工作會，并部署了三“不”要求：不得以學(xué)區(qū)房為賣點(diǎn)發(fā)布房源；不接受價格明顯高于市場價格的委托；不得參與炒作學(xué)區(qū)房的任何活動。

　　僅時隔兩天，7月6日下午，北京市西城區(qū)房管局又發(fā)布《關(guān)于我愛我家員工發(fā)布煽動性信息的情況通報》，該《通報》指出，北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2名員工，針對西城區(qū)教改政策發(fā)布煽動性信息引發(fā)群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，已被刑事拘留。并對北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司立案調(diào)查，責(zé)令公司對涉事門店停業(yè)整頓對涉事員工嚴(yán)肅處理，并在公司內(nèi)部立即開展自查自糾。

　　重拳之下，7月7日，時代周報記者聯(lián)系我愛我家詢問關(guān)于此事件的處理意見。我愛我家相關(guān)負(fù)責(zé)人表示正在了解情況，然而截至發(fā)稿仍未得到相關(guān)回復(fù)。

　　隨后，記者以買房人身份走訪多家房屋中介公司發(fā)現(xiàn)，大中型中介公司中已鮮有對學(xué)區(qū)房的過度宣傳，但是對于房屋學(xué)區(qū)屬性的暗示性宣傳卻沒有停止。

　　中介：談“學(xué)區(qū)”不談“學(xué)區(qū)房”

　　肖晨（化名）是西城區(qū)的一名房屋中介，從業(yè)近5年，據(jù)他介紹，學(xué)區(qū)房買賣一直是他的主要業(yè)績來源，“西城區(qū)的學(xué)校會好于其他片區(qū)，目前德勝、金融街、月壇學(xué)位緊張，但是廣外學(xué)區(qū)、展覽路學(xué)區(qū)名額都還比較充裕。”

　　肖晨告訴記者，西城區(qū)的房屋目前除了五十年代的平房，基本都是90年代建成的“老破小”。放棄城郊的優(yōu)質(zhì)商品房不買，反而擠進(jìn)二環(huán)里的老小區(qū)，客戶看中的便是“學(xué)區(qū)”，這仍然是硬實(shí)力，也是買房、賣房的最大噱頭。

　　據(jù)他介紹，雖然現(xiàn)在不會明確對學(xué)區(qū)房進(jìn)行宣傳，但是西城看房客戶的學(xué)區(qū)目的性很強(qiáng)，他會針對“學(xué)區(qū)”為客戶提供咨詢。

　　記者走訪過程中發(fā)現(xiàn)，營銷話術(shù)轉(zhuǎn)變的公司不止一家，“學(xué)區(qū)房宣傳是紅線，但是學(xué)區(qū)咨詢是可以的，因?yàn)槲覀兂Ｄ曦?fù)責(zé)這個片區(qū)，每個學(xué)校的情況都很熟悉。”

　　多名中介告訴記者，他們會幫助客戶對比區(qū)內(nèi)的教學(xué)資源情況，“為客戶出出主意”。

　　但是當(dāng)記者問及，這種處理會不會被查處時，肖晨短暫沉默后說：“學(xué)區(qū)銷售的業(yè)績還是很可觀的，怎么既能保住業(yè)績又能繞開紅線其實(shí)是看話術(shù)，看你怎么把話說出來了。”

　　顯然目前的政策重拳，讓中介們認(rèn)識到問題所在，但是在利益面前，仍有人想投機(jī)取巧。

　　政策+重罰，組合拳多次出擊

　　事實(shí)上，近年來北京市已對學(xué)區(qū)房炒作進(jìn)行多次管理。

　　以西城為例，當(dāng)?shù)厝ツ?月已明確表示，當(dāng)年“731”之后購房、落戶人群將被多校劃片。但文件出臺后，大批家長爭搶購買西城學(xué)區(qū)房，當(dāng)?shù)囟址孔≌灰琢砍霈F(xiàn)劇增，呈現(xiàn)典型“末班車效應(yīng)”。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年5月至7月，西城區(qū)二手房住宅交易量分別達(dá)到1617套、1896套和1070套。而在此前，西城二手住宅單月成交量穩(wěn)定在500套左右，進(jìn)入當(dāng)年8月后，西城二手房成交回落至單月600套左右。

　　成交量猛增之外，西城區(qū)的房價也一度被搶“學(xué)區(qū)房”的家長們推到天花板，據(jù)金融街片區(qū)房屋中介介紹，當(dāng)時金融街片區(qū)甚至出現(xiàn)24萬/平方米的天價“老破小”。

　　伴隨著量價齊升，北京市住建委執(zhí)法部門隨即聯(lián)合各區(qū)住建房管執(zhí)法部門嚴(yán)查炒作“學(xué)區(qū)房”等多種房地產(chǎn)行業(yè)亂象，此次排查中21家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)被查處。

　　今年以來，在疫情影響逐步解除之后，北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯回暖，起帶頭作用的便是學(xué)區(qū)房。年初，有媒體報道“蜂鳥家園一年跳漲200萬”“華清嘉園成交價比掛牌價高出100萬”，隨之而來的是中關(guān)村等學(xué)區(qū)房源量不斷增長，帶看量也隨之水漲船高。

　　對此，北京市住建委針對海淀區(qū)萬柳、翠微，西城區(qū)德勝、金融街，東城區(qū)交道口等學(xué)區(qū)集中地區(qū)再次進(jìn)行排查，責(zé)令我愛我家黃寺大街第四分公司、海淀第十二分公司， 21世紀(jì)不動產(chǎn)盛暉嘉園店等6家涉嫌存在炒作學(xué)區(qū)房的門店暫停營業(yè)整改。

　　目前，記者在房源軟件上搜索“學(xué)區(qū)”“學(xué)區(qū)房”等相關(guān)字眼，已經(jīng)沒有相關(guān)顯示。隨后又搜索“德勝”“金融街”等關(guān)鍵字，不過也無法從展示房源中看出對口學(xué)校等相關(guān)“學(xué)區(qū)”類信息。

　　此次走訪中，有中介人員告訴記者，目前他們已經(jīng)下架了掛牌報價超出18萬元/平方米的房源。時代周報記者隨后搜索發(fā)現(xiàn)，鏈家、我愛我家、麥田等大中型中介公司網(wǎng)站上均已不再顯示超18萬元/平方米的房源。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次嚴(yán)查，要求中介不得參與炒作學(xué)區(qū)房的任何活動，更加規(guī)范了中介機(jī)構(gòu)的操作行為，有助于進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)政策基調(diào)，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。他認(rèn)為，學(xué)區(qū)房的高價炒作，風(fēng)險極高。隨著教育資源的均衡化，此類老破小確實(shí)有降價的現(xiàn)象，后續(xù)也是需要進(jìn)行嚴(yán)管的領(lǐng)域。

　　根據(jù)《全市房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)整治行動方案》相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行以“學(xué)區(qū)、學(xué)區(qū)房、學(xué)區(qū)名額、中高考升學(xué)率、中高考狀元”等信息推廣房源，炒作房價行為等。

　　早在4月5日，合肥就發(fā)布“新政八條”，其中明確“同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個學(xué)位”。

　　同時，“暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房”。

　　合肥正在有力打壓炒作學(xué)區(qū)房的風(fēng)頭，借助學(xué)區(qū)房炒作的投資客，要涼涼了。

　　北京：多校劃片

　　近日，北京市西城區(qū)明確，2020年7月31日后購房家庭，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

　　最近，不少北京西城幼升小的學(xué)生家長，陸續(xù)接到了調(diào)劑電話。部分擁有學(xué)區(qū)房的北京西城區(qū)居民小孩入學(xué)被調(diào)劑到外區(qū)、西城區(qū)頂級學(xué)區(qū)房一天降價數(shù)十萬的新聞受到廣泛熱議。

　　那些為了孩子入學(xué)，在去年7月31日后斥資買下德勝、月壇和金融街片區(qū)學(xué)區(qū)房的家長們，他們按照要求登錄西城區(qū)教育考試中心官網(wǎng)，在登記意向?qū)W校時，卻意外發(fā)現(xiàn)原本可以進(jìn)的“牛小”(優(yōu)質(zhì)小學(xué))，基本都沒有了。

　　其實(shí)，這部分西城區(qū)家長并不“冤”，因?yàn)樵缭谌ツ?月，西城區(qū)就推出學(xué)區(qū)房入學(xué)政策，規(guī)定自2020年7月31日后新購房家庭子女上小學(xué)不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

　　不過，這一政策并沒有嚇退家長們，觀望一陣后相關(guān)區(qū)域?qū)W區(qū)房價格不降反漲了20%，新購入學(xué)區(qū)房家長們賭的是政策不會真正執(zhí)行。

　　有專家分析指出，去年西城區(qū)731政策出來后，過去為了獲得較好的入學(xué)名額，一些購房者會選擇購買小戶型的學(xué)區(qū)房，這也造成了這類學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了價格炒作的亂象。

　　而這次西城區(qū)的入學(xué)政策也體現(xiàn)了當(dāng)前學(xué)區(qū)改革的重要導(dǎo)向，通過限制學(xué)位和隨機(jī)分配學(xué)區(qū)的方式，客觀上為學(xué)區(qū)房降溫。

　　上海：名額分配綜合素質(zhì)錄取

　　今年3月中旬，上海發(fā)布學(xué)區(qū)新政，“名額分配綜合素質(zhì)錄取”，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房一夜跳水。跌價最多的房子，僅24小時價格就蒸發(fā)了60萬。

　　“名額分配綜合素質(zhì)錄取”的核心，是將頭部高中的招生名額強(qiáng)制性地分配給初中各校。

　　頭部高中超過一半的指標(biāo)被分配出去，這意味著，從優(yōu)質(zhì)初中考進(jìn)優(yōu)質(zhì)高中的的名額減少了，而從普通初中進(jìn)入優(yōu)質(zhì)高中的名額增加了。

　　實(shí)際上，此舉就是將市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計劃進(jìn)行了優(yōu)化，通過名額分配方式，使得相關(guān)區(qū)和初中獲得更多的報考和入學(xué)機(jī)會。

　　換而言之，高中教育資源的分配更加均衡，各個初中后續(xù)可以享受更多的報考優(yōu)質(zhì)高中機(jī)會，進(jìn)而使得初中各校的生源更加均衡。

　　南京：嚴(yán)控名校分校

　　南京今年曾發(fā)布新政：嚴(yán)控名校分校。對名校分校進(jìn)行嚴(yán)控，控量、控質(zhì)，優(yōu)化配置，主要有：

　　到2025年，主城六區(qū)90%以上的學(xué)校都將歸納在集團(tuán)化辦學(xué)中，其他區(qū)覆蓋率在50%以上，統(tǒng)一管理；

　　嚴(yán)格集團(tuán)化審批管理，跨區(qū)跨市辦學(xué)有限定，名校分校不是想做就能做；

　　控制辦學(xué)規(guī)模，納入集團(tuán)化辦學(xué)管理的學(xué)校總數(shù)原則上不超過10所，鼓勵二次孵化；

　　每年集團(tuán)教師區(qū)內(nèi)區(qū)外交流比例有硬性限定。

　　總之，統(tǒng)一化、集中化、區(qū)域化、合理化，不讓名校分校滿天飛，給所謂名校分校新學(xué)區(qū)房降降溫。

　　重慶：對學(xué)區(qū)房炒作實(shí)行管控

　　3月30日，重慶市市場監(jiān)督管理局發(fā)布《商品房銷售不得與入學(xué)資格掛鉤的宣傳提示》，對學(xué)區(qū)房炒作實(shí)行管控，劍指重慶部分在售樓盤打著 "學(xué)區(qū)房"、"學(xué)位房" 等相關(guān)噱頭營銷。

　　《提示》中明確指出，不得在商品房銷售及二手房買賣廣告中使用中小學(xué)名稱，以及使用 " 名校 "、" 學(xué)位房 "、" 學(xué)府房 "、" 指標(biāo)房 " 等違反義務(wù)教育公平原則的相關(guān)詞語。

　　房企和地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)置業(yè)顧問不得明示或暗示購房者購買商品房可以簽約入讀、劃片入讀中小學(xué)，也不得以書面或口頭形式承諾中小學(xué)入學(xué)資格。

　　成都：整治學(xué)區(qū)房虛假違法廣告

　　5月19日，成都市教育局聯(lián)合成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、成都市市場監(jiān)督管理局印發(fā)了《關(guān)于開展學(xué)區(qū)房等虛假違法廣告專項(xiàng)整治工作的通知》，明確2021年5-6月，全市開展學(xué)區(qū)房等虛假違法廣告專項(xiàng)整治工作。

　　《通知》指出，專項(xiàng)整治的主要范圍包括從事商品房銷售及二手房買賣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房源信息發(fā)布平臺、網(wǎng)絡(luò)媒體等市場主體的以下三種行為：

　　以廣告或其他形式的宣傳明示或者暗示購買者可以簽約入讀、劃片入讀特定中小學(xué)的；

　　在廣告或其他形式的宣傳中使用學(xué)位房、學(xué)區(qū)房、學(xué)府房、名校配套等引發(fā)購房者對特定中小學(xué)入學(xué)資格產(chǎn)生誤解的；

　　以書面或口頭形式承諾特定中小學(xué)入學(xué)資格的。

　　廈門：重點(diǎn)整治利用“學(xué)區(qū)房”概念炒作現(xiàn)象

　　4月16日，廈門市住房保障和房屋管理局等十部門印發(fā)《廈門市整治二手房市場專項(xiàng)行動工作方案》。

　　其中重點(diǎn)整治的內(nèi)容之一是：通過制造、散布虛假信息，或利用“學(xué)區(qū)房”“拆遷房”等概念炒作，哄抬房價，推動房價過高上漲。