寶山區顧村律師憶豆腐渣工程維權難

　　業主如何維權？

　　古典花園小區業主稱入住五年來，產權證一直沒有辦理，有關部門答復，該小區建設單位未組織該工程竣工驗收，質檢部門也未接到建設單位關于該工程竣工驗收的書面通知。根據相關部門的答復結果來看，案涉小區建設單位很可能涉及到兩方面違約責任，一是交付不符合合同約定房屋，二是逾期辦證違約責任。

　　首先，從交付不符合合同約定房屋的角度，根據《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規定，“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條第二款規定，“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”《建設工程質量管理條例》第十六條規定，“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”從上述規定可以看出，建設單位未組織竣工經驗收的，業主可以拒絕收房。如果業主已經實際收房的，很難再對建設單位提起逾期交房違約責任，且有的業主入住房屋已經五年多，從時效方面看，也有可能超過訴訟時效，因此業主從交付不符合合同約定房屋的角度追究建設單位違約責任難度較大。

　　從逾期辦證角度來看，房屋交付使用后，根據房屋買賣合同約定，房屋交付后一定時間內由開發商辦理初始登記，初始登記后，即具備辦理產權條件，再由業主辦理房屋產權。現實情況中，逾期辦理產權主要原因是開發商未辦理竣工驗收備案導致無法辦理產權初始登記，而本案中相關部門答復案涉小區未辦理產權是由于開發商未組織竣工驗收，并且質監站未收到建設單位竣工驗收申請，未進行竣工驗收備案。業主可根據合同約定從收房之日起到實際可以辦理產權之日止，主張逾期辦證違約責任，截止日一般法院認為是開發商辦理完畢竣工備案之日，特殊情況下，也可以從建設單位通知業主可以辦理產權之日。同樣，業主如果沒有其他證據證明未超過訴訟時效，那么主張的逾期辦證的違約金也可能根據時效計算有所減少。

　　責任如何承擔？

　　針對外墻保溫層脫落造成人身財產損害的責任承擔問題，上海段和段律師事務所大連辦公室房地產部做出以下分析：

　　1、如果房屋在保修期內，根據建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第十四條規定：“在保修期限內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位可向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償”，第十五條規定：“如因保修不及時造成新的人身、財產損害，則由造成拖延的責任方承擔賠償責任”，從上述規定可以看出，在房屋保修期內，由建設單位承擔修復責任，造成人身、財產損害的，由建設單位承擔賠償責任。

　　2、如果房屋超過保修期，根據《侵權責任法》第八十五條的規定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。”因為外墻面是小區的公共部分，應由小區物業公司承擔責任。類似案例如遼寧省沈陽市中級人民法院(2019)遼01民終12875號沈陽欣聯物業有限公司、郭雙物件脫落、墜落損害責任糾紛二審民事判決書中，法院認為由于脫落的外墻磚砸壞業主車輛，法院認定物業公司未能盡到對業主及時的提醒及注意義務，也并未及時清除危險因素，致使事故發生。而業主將車停放在小區消防通道范圍內也有一定的過錯，故法院判決物業公司承擔60%的責任，業主承擔40%的責任。

　　3、若是建設單位交付存在質量缺陷的房屋，而物業部門也未盡到管理維護義務。根據《侵權責任法》第十二條規定：“二人以上實施危及他人人身、財產安全的行為，其中一人或者數人的行為造成他人損害，能夠確定具體侵權人的，由侵權人承擔責任；不能確定具體侵權人的，行為人承擔連帶責任”，則由建設單位承擔主要責任，物業公司承擔相應的次要責任。類似案例如黑龍江省哈爾濱市中級人民法院(2016)黑01民終1075號哈爾濱西部地區開發建設有限責任公司與程培樓等物件脫落、墜落損害責任糾紛二審民事判決書中，法院認定責任比例為開發商承擔80%，物業公司承擔20%。

　   維修費用如何劃分？

　　古典花園小區居民表示，他們也聯系過小區物業，但物業表示，這屬于開發商的遺留問題，只能聯系開發商進行維修。之后，倒是有維修人員進行過修修補補，但根本問題沒有解決，針對此類事件的法律維權方案如下。

　　1、如果房屋在保修期內發生問題，由建設單位無償修復。

　　2、如果房屋超過保修期，根據《物業管理條例》第五十三條規定：“專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規定：“本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金”，第三條規定：“共用部位一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等”，可知，由物業公司負責修復。修復的費用可以從專項維修基金中開支。類似案例如遼寧省沈陽市中級人民法院(2015)沈中民二終字第2974號上訴人王海光與被上訴人沈陽惠特物業服務有限公司物業服務合同糾紛一案二審民事判決書中，法院觀點為保修期滿后針對房屋外墻、屋頂等共用部位進行的大修、中修、更新等改造費用，應從維修專項資金中列支。

　　3、業主可否因外墻保溫層脫落拒絕繳納物業費的問題。由于外墻保溫層脫落與物業服務合同不是同一法律關系，以物業服務不到位為由拒絕繳納物業費，法院不予支持。類似案例如北京市第二中級人民法院(2018)京02民終4398號王允莉與北京和益行物業管理有限公司物業服務合同糾紛二審民事判決書、重慶市銅梁區人民法院(2019)渝0151民初1657號重慶市錦天物業管理有限公司與王興春物業服務合同糾紛一審小額訴訟案件判決書等，這些案件表示法院觀點為根據物業服務合同，交納物業服務費是業主的義務，外墻保溫層脫落并不足以成為業主拒絕交納物業費的理由。

　　如何避免維權發生？

　　1、找一個靠譜的開發商

　　說白了，靠譜的開發商就是看重品牌的開發商，認為品牌比錢重要的開發商，打算長期經營的開發商，不希望自己有太多負面的開發商，出事兒后有人給你談有人給你解決的開發商，還有，肯定不會明著或暗著忽悠你的開發商。

　　2、購房者要認清現實，平和心態

　　花剛需盤的錢，就不要用改善盤的標準去要求，一個樓盤的品質和成本不一樣，價格就不一樣，剛需盤和改善盤在綠化、外墻、裝修、用材、五金等方面都一定會有差距，所以交房之后你用9000元/平房子的標準去要求你花了6000元/平的房子是不合適，也不恰當。

　　但是也要求樓盤自身做到實事求是，不欺騙，不欺瞞，不用噱頭去提高購房者對樓盤的預期！

　　3、記得拍照和錄音、保存證據

　　樓盤的沙盤、廣告、承諾、樣板房等呈現給業主看的東西都是要負責任的，所以，購房者可以把樓盤承諾的東西拍照保存，以防萬一。

　　置業顧問的口頭承諾讓他白紙黑字簽名蓋章才會生效，你做的這一切在你的權益被傷害時，都可以作為證據來維護自己，希望大家都能養成這種意識。

　　4、關于簽署購房合同的重點注意事項

　　4.1. 售樓部應該有合同模板公示，這是政策要求。

　　4.2.仔細看合同上附的看戶型圖。

　　4.3.仔細看合同上寫明的戶型面積、套內面積、公攤面積、陽臺數，計算一下得房率。

　　4.4.仔細看一下延期交房的補償金

　　4.5.仔細看一下你作為購房者的違約責任

　　4.6.仔細看一下裝修、交房標準和配套

　　4.7.承諾部分和合同未約定部分要求開發商給寫承諾書或補充協議

　　反正，你要記住，不是白紙黑字來約束的任何承諾都是浮云，無效！

 

　　我們又該如果維護自己的合法利益呢？

　　把交房變成業主維權的起點，是一件非常不愉快的事情，我們期待開發商和業主都能一起進步，盡量從源頭上去避免問題的發生。

　　1、要重視簽訂好合同。要求物業企業提供的服務內容要明確，每一項服務內容達到的服務標準要量化，比如說要求物業企業提供三級服務，公共樓道保潔每天清掃1次等。

　　2、要按照合同約定條款評判物業企業的服務是否到位。業主與物業企業之間是合同關系，業主評判物業企業的日常服務是否到位一定要依據合同，假如說合同約定物業企業每天清掃1次公共樓道，保潔人員按照約定做好了，就應當說物業企業該項服務到位，兩次清掃之間的公共衛生需要業主自覺進行維護。

　　3、要明確維權責任人。明晰責任是業主維權的前提，業主在維權前一定要知道維權的對象。有的常因開發商遺留問題、未辦理產權證、個人財產受損等原因與物業企業發生沖突，這些都不是物業服務合同約定的內容，不屬于物業企業的職責范圍。四是要理性維權。總之，業主與物業企業之間發生的矛盾糾紛要盡量通過雙方協商解決，雙方協調不了的可以到小區所在地的區縣物業辦申請調解，還可以依法向法院提起訴訟。上海房產訴訟律師