徐家匯律師講解兇宅買賣是否理應退款

　　賣給我的房子是“兇宅”！我不要了，我要解除合同，你把定金20萬元退給我。房子不是‘兇宅’！命案發生在隔壁的201房，是相互獨立的。我讓中介賣房就已經明確告知這個事實，沒有故意隱瞞，交易的房屋不存在質量瑕疵，而是你買房時沒有審慎考慮，現在又想反悔！我要沒收你的定金。這是一起退房糾紛案件，譚某某和張某爭鋒相對，吵得不可開交。他們所說的“兇宅”究竟是怎么回事呢？法院會支持譚某某的退房請求嗎？徐家匯房屋糾紛律師帶你看看案件詳情。

　　案情經過：購房后發現是兇宅，買家要求解除合同還定金

　　2020年5月，原告譚某某經中介某鴻公司介紹，向被告張某購買廣州市白云區某小區房屋，雙方簽訂的《房屋買賣合同》約定房屋總價為363萬元，定金20萬元，中介費由譚某某承擔。次日，譚某某向張某支付定金20萬元、向某鴻公司支付中介費6萬元。之后，譚某某發現涉案房屋曾發生兇殺案，要求終止履行合同并退還定金20萬元，張某不同意，故譚某某訴至廣州市白云區人民法院。訴訟中，法院前往公安分局檔案室調取刑事案件檔案，檔案顯示，2013年涉案房屋的隔壁201房發生過兇殺案，但兇殺案發生時涉案房屋與隔壁201房打通為一套房屋。根據涉案房屋不動產權證的房地產平面附圖顯示，涉案房屋的南側與201房相鄰。

　　法院判決：合同解除，賣家返還定金并賠中介費

　　法院認為，根據法院調取的刑事案件部分檔案中的現場勘驗筆錄可知，涉案房屋在兇殺案發生時與相鄰的201房打通為一套六室兩廳的房屋，據此可以認定涉案房屋發生過非正常死亡的重大刑事案件。即使涉案房屋與相鄰的201房在出售時已被恢復物理間隔，但不影響涉案房屋曾發生過非正常死亡的重大刑事案件的事實存在。合同解除后，被告應返還定金20萬元給原告。因被告交付的涉案房屋存在質量問題，故原告要求被告賠償中介費損失6萬元合法合理。

　　原告主張被告出售的涉案房屋存在質量瑕疵，要求解除《房屋買賣合同》。本案中，房屋的質量除房屋的主體建筑、裝修等客觀質量外，還包括房屋是否便于生活居住使用等交易價值，對交易價值之瑕疵的救濟應與質量之瑕疵作同一處理，可類推適用質量之瑕疵的規定。中華民族傳統習俗中存在追求喜慶吉祥、忌諱死亡和趨利避害的心理，這并非封建迷信的范疇，而是社會傳統遺留下來的一種善良無害的風俗。根據我國傳統的民風民俗及公眾的一般心理，房屋內發生過非正常死亡事件，將導致普通民眾在正常交易情形下通常不愿購買該房屋。根據民法典相關規定和前述分析，涉案房屋發生過非正常死亡的重大刑事案件屬于標的物質量不符合質量要求，原告可要求解除合同。

　　白云法院一審判決解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，被告張某向原告譚某某返還定金200000元、賠償中介費損失60000元。被告張某不服，提起上訴，廣州市中級人民法院二審判決，駁回上訴，維持原判。
 

　　徐家匯房屋糾紛律師分析：“兇宅”物理間隔事件

　　“兇宅”屬于直接影響案涉房屋交易的重大信息，不管按照合同約定的告知義務還是根據誠實信用原則，出售人在出售案涉房屋時均應向購買者告知上述信息，由購買者自己決定是否購買。如出買方明知而故意沒有將上述信息告知，故意隱瞞了真實情況，從而影響購買方的正確判斷，最終做出違背自己真實意思的表示，其行為構成欺詐。購買者在法律規定的期間內，可以向法院請求撤銷買賣合同。

　　本案中，被告表示對“兇宅”一事并不知情，因被告購買時間不長，無從判定是否知情，不能認定被告存在故意欺詐、隱瞞等行為。綜合本案情況，原告主張被告交付的房屋存在質量瑕疵，要求解除合同，符合法律規定。另外，在司法實踐中，亦有出賣方對“兇宅”信息不知情，買受人以訂立的買賣合同存在重大誤解為由，要求撤銷合同并獲得法院支持的案例存在。因此，涉案合同依法應予撤銷。合同撤銷后，被告已經收取的定金應當全額單倍返還給原告。

　　“兇宅”的認定“兇宅”本身是一種文化現象，并沒有明確的標準。需要結合事件的惡性程度、發生的事件以及社區影響等因素，綜合認定是否對房屋居家和市場價值造成影響。本案中，原告所購買的房屋2013年發生惡性兇殺案，雖然涉案房屋現在作了隔斷，但是當時是連為一體，處于“兇宅”的范圍。涉“兇宅”房屋買賣的告知義務。


　　“兇宅”是指曾發生枉死、他殺、含冤或恨而自殺等非自然死亡事件，同時伴隨人們的相關心理因素或是靈異事件頻傳的建筑物。“兇宅”之說早在唐《朝夜僉載》中就有記載：“其宅中無人居。問人，云此是公主兇宅，人不敢居”。雖有迷信之嫌，但社會大眾普遍感到忌諱和恐懼，“兇宅”之說逐漸形成了一種民間文化習俗，客觀上對房屋的市場價值產生一定不利影響，并進而左右買家的購房意向，成為購房時需要考慮的重要因素，在法律上歸于善良風俗，受到保護。